課程背景：
營銷是企業一個永恒的話題，房地產企業也不例外，營銷策劃成為項目的規劃、設計、產品、建設等因素外最主要的重頭戲。由于商品房是不動產且價值大，它的核心營銷觀念就與其他商品有所不同。最注重的是目標市場的定位、目標客戶尋找和產品的設計，至于其他方面都在這三方面體現出來。
房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從了解市場、熱知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特征，還要體現市場特征和消費習慣及發展要求，體現市場的要求。
如果我們不知道市場需要什么產品，不知道人們對價格、地段、房型、環境、物業管理等一系列物業要素有什么要求，不知道目標消費者在哪里，不知道一定區域內人們的生活習慣，而光憑個人的意愿、猜想或盲目跟風去設計、去規劃、怎么可能簡單地憑“營銷”去實現業績倍增。
課程收益：
● 掌握客戶分析的步驟
● 學習優秀房企的操用手法
● 目標客戶分析與定位
● 對客戶畫像的清晰構畫
● 區配相應的銷售產品設計
● 掌握樓盤銷售周期安排
● 掌握樓盤銷售推廣方式
課程時間：2天，6小時/天
課程對象：市場經理、銷售經理、策劃經理及營銷基層管理人員
課程方式：互動、小組討論、案例研討
課程大綱
第一講：市場洞見
一、地產調研的體系設計
二、常用四類調研方法
1. 間接調查
2. 實地調查
3. 徒步丈量
4. 問卷調查
1）四個注意事項
2）六個提問技巧
三、踩盤調研方法與技巧
1. 踩盤兩種形式
2. 踩盤的五種技巧
3. 樓盤銷售均價考證
4. 如何調查樓盤戶型配比
5. 樓盤銷售狀況的三種指標分析
6. 資料整理
第二講：分析項目市場客戶四分要素
1. 消費者分析
2. 競爭者分析
3. 競爭者樓盤分析
4. 項目自身分析
1）SWOT項目自身分析法的步驟
2）PEST外部環境分析
案例：天興國際中心的SWOT分析
互動：分析本項目的“田”字格
第三講：市場定位STP
一、確定目標細分市場客戶
二、項目市場定位分析
1. 市場定位的作用
2. 市場定位的方法
3. 市場定位的步驟
互動分析：房地產應用案例
三、項目客戶細分的步驟
案例：萬科的客戶細分
第四講：根據客戶的細分結果分類提供銷售產品設計（案例講解）
1. 區分目標客戶群與非目標客戶群
2. 客戶畫像的6個維度
案例：時尚型客戶的畫像
互動：本項目的客戶畫像
3. 針對客群的產品模型設計方案
案例：某項目的客戶定位
第五講：項目形象定位
1. 不同階段的項目整體形象設計
1）入駐工地前期階段
2）施工階段
3）預售階段
4）收尾階段
2. 項目形象定位的6個注意點
3. 建立項目形象定位體系
4. 形象力
5. 產品力
6. 利益訴求點
7. 現場銷售形象
第六講：銷售策略
一、入市前的市場情報
1. 競品的經緯度
2. 客戶消化去向分析
二、項目賣點提煉與分析
三、產品分析及推盤講奏
1. 樓盤銷售計劃
2. 樓盤銷售周期
3. 樓盤銷售渠道
四、房源戶型配比
1. 暢順慢滯產品配比
2. 銷售講奏配比
五、定價策略
1. 整體定價策略
2. 時點定價策略
3. 垂直定價策略
4. 水平定價策略
結束回顧
曹勇老師 實戰銷售管理專家
13年地產企業銷售培訓經驗
CSA引導教練認證
信任五環（大客戶面談技巧）認證導師
美國4D領導力與團隊系統認證導師
萬達地產、金地置業、融創地產等多家企業長期特邀講師
曾任：大連許氏房地產顧問有限公司 營銷總監
曾任：大連卓源地產有限公司 營銷總監
曾任：中集集團（500強） DCMC培訓經理
擅長領域：客戶溝通、商務談判、銷售團隊管理、顧問式銷售
老師至今累計授課500場，參訓學員高達20000人，課程好評率90%以上，其中《銷售團隊管理密碼》課程授課31期，《銷售成交8連環》課程授課58期。
實戰經驗：
曹勇老師曾在世界500強、國內地產、制造業任職，在跨界領域的職場中，熟知企業的文化、價值觀、管理特色并有效運用，15年企業培訓、管理的工作經驗，熟知企業以及學員的關注點和興趣點， 且擁有13年的地產企業銷售培訓，為企業提供高質量的銷售課程，解決企業的銷售痛點。
01-許氏地產丨營銷總監：老師曾操盤兩個完整項目，從開盤到清盤速度與實銷均價均占版塊首位，其中第一個項目在市場嚴峻期逆勢上揚，短期內實現溢價總額5000萬；第二個項目實現溢價總額近1個億，在實現業績同時提煉出面談客戶8步流程，并配備36種技能訓練，通過固化傳承，打造一支高績效的銷售團隊；其中所帶領的五位團隊成員晉升為銷售經理，并帶領團隊讓其四個樓盤均在短期內實現500-800萬溢價空間，實現溢價總額約2億元。
02-卓源地產丨營銷總監：老師根據市場重新進行產品定位，并在銷售團隊管理及拓客渠道上另走途徑，與地產版塊央企和民企巨頭打差異化，采取引、截、帶小成本獲客渠道，推出整合營銷的內部團隊協作理念，從開始的廣告3個月內投放1000萬，成交不足10套，到重新策劃渠道促銷，投入僅10萬便贏得160名客戶成功簽約，為企業三年成功進入尾盤期，保障了公司資金流的延續和后續支撐。
03-中集集團（500強）丨DCMC培訓經理：任職期間，負責企業培訓師資管理，組建內部師資隊伍，從選拔到培訓到組織經驗萃取，培養了公司內部一線班組長和高管人員共計50名成為了優秀內訓師，并全年輪換為企業進行授課，為公司節省了80余萬元培訓費用，曾組織市場部業務人員進行商務談判技巧的培訓學習，從而提高了業務人員的商務談判技巧，并為公司爭取了600余萬的利潤空間。
近期部分授課案例：
01-《銷售成交8連環》曾給德泰房地產的置業顧問進行培訓，在市場低迷期，幫助銷售顧問尋找自身成長點，分析客戶進行點對點營銷，使置業顧問在當時高于版塊均價3000/平的基礎上，仍能逆市飄紅，課程復訓5期。
02-《銷售成交8連環》曾給浦發銀行大連分行營銷團隊進行培訓，首次課程從銷售的角色認知開始，主要是讓銷售人員正確認識自己、產品及客戶間的關系，并樹立積極心態強化信心，課程復訓4期。
03-《銷售團隊管理密碼》曾給鉑略財務營銷團隊進行培訓，主要針對新舊銷售經理在管理團隊方面技能進行提升，從硬指標與軟指標，從管理手段與教練面談，課程采取案例與實操結合，管理模型與角色扮演交互滲透，全方位提升銷售經理管理技能，獲得好評率95%以上。
04-《銷售溝通技巧》曾給融創地產哈爾濱銷售團隊進行培訓，從銷售人員的情緒壓力入手，認知情緒對自己及客戶的影響力，通過“轉身找錢”的釋壓技巧，端正態度有效溝通，獲得學員好評。為此，課程復訓5期。
05-《銷售管理溝通》曾給富德人壽營銷團隊進行培訓，從銷售的四項基本技能入手進行訓練，通過溝通九宮格進行有效溝通演練，極大提高了學習的參與性與積極性。學員反饋是有方法有工具，實操落地并且很系統，課程復訓4期。
……
主講課程：
《商務談判技巧》
《銷售成交8連環》
《顧問式銷售六步法》
《銷售團隊管理密碼》
《主隨客“變”——客戶關系與管理》
授課風格：
老師深入了解客戶需求，因地制宜地完成授課計劃；具有良好親和力，善于將生活中的案例引入課堂，更易理解，課堂氣氛輕松；理性務實、注重與學員之間的互動，課堂參與度高；更注重學員反應，通過引導技術聯結實際工作的應用，不僅關注學員完成系統性的學習目標，更注重讓學員掌握實際的理論及方法并應用于實際工作之中。
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