房地產企業融資策略與納稅籌劃實操

房地產企業融資策略與納稅籌劃實操(賈老師)課程介紹：

● 課程背景
    2010年房地產企業將面臨資金鏈生死存亡，如何破解融資難題，您是否準備好應對之策？房地產企業必須在銀行信貸之外尋找新的資金渠道，改變融資渠道的單一已經成為眾多房地產企業發展的關鍵問題。如何為開發項目募集到充足的資金、有效規避金融風險，成為當前房地產企業發展的首要任務。中國大多數房地產企業的多渠道融資計劃策略在哪里？　
    房地產行業是高稅負企業，是地方納稅大戶，也是稅務稽查的重點戶，所以有效的稅務籌劃與避稅技巧是降低涉稅風險、控制稅務成本的關鍵。
    近年以來國家出臺了若干個房地產新的財稅政策，各地土地增值稅清算細則的出臺，使房地產企業的稅收成本將急劇上升。這些新財稅政策對企業不同程度的影響，是許多房地產企業非常關心新稅法政策的原因。在國家對房地產稅務稽查加大力度的形勢下，任何偷漏稅、騙稅、抗稅行為，都將受到嚴厲的處罰。
    如何進行合理的稅收籌劃，操作好這30%-50%的稅賦空間，達到為企業減負的效果？是本課程最大的收益，同時也是了解稅收管理部門最新的稅收政策，了解最新所得稅政策對房地產企業的影響建立合理的納稅體系，從經濟、理財的角度合理安排稅收籌劃的最佳方式。

● 主講專家：
    賈老師  教授、高級會計師、注冊會計師、EMBA導師，國際工商管理研究院（高級研究員，廣東咨詢業協會常務理事，廣東企業協會專家團專家，深圳國際金融研究會副秘書長，清華大學等國內多所客座教授，管理咨詢、會計師事務所合伙人。某著名房地產企業集團任總會計師，在多家上市公司，以及中國著名品牌公司擔任財務總監等高級管理職務，具有20年投資與企業財稅管理實踐操作經驗。曾任財政部門財會干部培訓中心講師，是中國最早從事會計制度、會計準則、財稅管理培訓的老師，具有豐富的會計新制度、新準則、財稅管理培訓操作經驗。

● 房地產企業融資策略與納稅籌劃實操大綱
第一天：2010年3月27日房地產企業融資策略
一、當前房地產企業融資現狀與問題
1、房地產企業資金現狀與經營風險問題
2、房地產企業融資現狀與融資渠道問題
3、貨幣政策對房地產行業影響現狀與企業運營成本問題
4、房地產企業融資模式創新勢在必行，創新速度決定企業存亡
二、房地產企業融資思路與要點
1、房地產企業資金來源構成
2、房地產企業融資的特點
3、房地產企業融資的資金成本
4、融資的風險控制：資產負債率、速動比率、現金負債率
5、房地產企業融資的環節過程解析
三、房地產企業融資策劃與融資策略
1、如何提高房地產企業融資策劃的能力
2、房地產企業融資策劃的核心內容
3、債權融資的風險防范策略
4、股權融資的盈利模式策略
5、資本融資的發展模式策略
四、房地產企業債權融資實操與運作
1、銀行信貸融資
2、工程墊付融資
3、預售融資
4、拆借典當融資
5、租賃融資
五、房地產企業股權融資實操與運作
1、權益合作融資
2、股權轉讓融資
3、企業并購融資
4、信托融資
六、房地產企業資本融資實操與運作
1、票據貼現融資
2、項目融資
3、債務重組融資
4、無形資產營運融資
七、房地產企業衍生融資實操與運作
1、資產證券化融資
2、房地產投資基金融資
3、回租回購融資
4、遠期合約融資
八、房地產企業上市融資策略及案例
1、上市方式
2、證券市場概覽
3、上市的利弊
4、上市秩序
5、上市案例解析
九、房地產企業融資操作流程及技巧
1、融資流程及必備資料
2、如何編寫商業計劃書
3、投資者實地考察的內容和目的
4、項目評估標準和流程
5、現金流與財務分析
十、未來房地產企業資金運作模式的展望
1、民間資本將成為房地產企業的主要資金來源
2、融資產品創新和科學融資模式的建立，成為解決資金問題的關鍵
3、從杠桿經濟到實力經濟
 
第二天2010年3月28日房地產企業納稅籌劃策略
一、 房地產開發企業涉稅籌劃方法及策略
   1、稅收籌劃基本方法
   2、投資與融資的稅收籌劃
   3、企業理財活動的稅收籌劃策略
   4、涉稅組織形式選擇的籌劃
   5、其它內容籌劃策略
二、營業稅籌劃與避稅技巧
1、營業稅政策與基本法規解讀
2、預收帳款的營業稅法規解讀及實務操作
3、代建房營業稅等相關營業稅法規解讀及實務操作
4、相關稅收優惠與銷售不動產稅目有關的幾個特殊問題
5、營業稅納稅籌劃技巧和操作案例
三、  土地增值稅籌劃與避稅技巧
   1、最新土地增值稅出臺背景及土地增值稅基本法規解讀
   2、土地增值稅清算法規解讀及實務操作
   3、土地增值稅的減免稅優惠政策解讀及運用
   4、企業繳納土地增值稅會計處理規定及核算案例
   5、土地增值稅納稅籌劃技巧和操作案例
四、房產稅、土地使用稅籌劃與避稅技巧
1、房產稅和土地使用稅政策與基本法規解讀
2、關于房地產開發企業開發的商品房征免房產稅問題
3、關于確定房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題
4、房產稅、土地使用稅納稅籌劃技巧和操作案例
五、企業所得稅籌劃與避稅技巧
1、企業所得稅政策與基本法規解讀
2、關于開發產品預售、銷售收入確認問題
3、關于開發產品視同銷售行為的收入確認問題
4、關于代建工程和提供勞務的收入確認問題
5、關于成本和費用的扣除問題
6、企業所得稅納稅籌劃技巧和操作案例
六、個人所得稅籌劃與避稅技巧
1、工資薪金所得法規解讀及實務操作
2、勞務報酬所得法規解讀及實務操作
3、股息、利息、紅利所得法規解讀及實務操作
4、個人所得稅納稅籌劃技巧和操作案例
七、印花稅及其他地方各稅籌劃與避稅技巧
1、房產稅和土地使用稅政策與基本法規解讀
2、印花稅的繳納法規解讀及實務操作
3、印花稅及其他地方各稅納稅籌劃技巧和操作案例
八、房地產開發企業主要經營活動的籌劃
    1、轉讓整體在建項目與轉讓公司股權的選擇
    2、合理分解租金收入
    3、變房屋出租為對外投資
    4、分解商品房銷售價格
    5、變房屋出租為承包業務
    6、合作建房的納稅籌劃；
    7、土地增值稅的納稅籌劃；
    8、變房地產銷售業務為代建行為；
    9、變經營承包為投資聯營；
    10、自建行為的籌劃。
九、房地產企業如何應對稅務稽查
   1、稅務稽查程序
   2、稅務稽查對象選案方式
   3、稅務機關征管稽查流程
   4、稅務稽查與企業納稅信用等級
   5、如何處理“稅企”有爭議的問題
   6、企業應如何為稽查人員提供資料無后患
   7、稅務稽查確定違法事實的依據在企業中的取證方法
   8、房地產開發企業稅務檢查要點分析
十、涉稅法律風險
1、稅費承擔約定的效力帶來的納稅風險
2、不同稅種稅基確認所帶來的稅收風險
3、往來款項確認收入所帶來的稅收風險
4、補貼收入的應納稅義務
5、民事訴訟與稅法規定的沖突
6、借款效率及反對資本弱化

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