2012年房地產業稅務稽查風險控制及疑難問題處理專題高研班

2012年房地產業稅務稽查風險控制及疑難問題處理專題高研班(鐘必)課程介紹：

2012年房地產業雖不是國家稅務總局指令性檢查項目，但是，仍然是指導性檢查項目，并且國家稅務總局要求從四個行業入手查處大案要案，這四個行業里面就有房地產業；另外，2011年12月全國所得稅工作會議要求做好土地增值稅清算工作，積極推進應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管。面對如此嚴峻的稅務稽查形勢，房地產企業應如何應對？
近年來稅務總局最近出臺了哪些政策來規范房地產業的稅務處理？對實務中遇到的一些具體問題，各地在政策理解上存在哪些差異？企業如何合理確認收入，用好用足稅前扣除指標、最大限度爭取稅收利益？為了幫助廣大房地產企業規避稅務稽查風險和降低納稅成本，提高財務人員的稅法運用水平，特別舉辦本期培訓班！

【資    料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。

● 課程內容
第一部分：房地產企業收入政策解析及稅務稽查風險控制
一、未完工開發產品取得的收入
1、房地產企業確認收入會計和稅法的最大差異在哪里？房地產企業的預收賬款可以計提
業務招待費嗎？房地產企業的預收賬款怎么填申報表？
2、為什么說預計計稅毛利率就是最低毛利率？是否允許扣除期間費用稅金及附加（包括預征的土地增值稅）？
3、計入當期的應納稅所得額到底是什么意思？為什么說不申報預售收入就屬于偷稅?
二、未完工開發產品取得的收入和實際銷售收入的結轉
   ◇：企業銷售未完工開發產品完工結轉銷售收入的時點是什么？完工標準到底看哪個？
三、分解收入和截留收入
1、為什么說代收費用的分解是有效的籌劃？
2、為什么說銷售時裝修合同和銷售合同分開簽是無效的籌劃？
3、房地產企業是怎樣截留收入10%的？稅務人員又是怎么檢查截留收入的？
四、銷售收入的幾種形式涉稅風險點分析
五、預租及租金收入
1、出租人租金提前一次性收取的，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期
均勻計入相關年度收入。這里的“可”字如何理解？
2、出租人租金一半收租金，一半收管理費的想規避房產稅的做法稅務局同意嗎？
六、視同銷售收入
1、企業所得稅視同銷售的原則是什么？
2、無償贈送企業所得稅、營業稅、土地增值稅的處理，買房送電視屬于混合銷售嗎？
為什么交了營業稅國稅局還說要交增值稅？
3、回遷房如何視同銷售？回遷房到底有沒有視同銷售所得?

第二部分：成本費用的扣除政策解析及稅務稽查風險控制
一、稅前扣除的六大原則是什么？
◇：國家稅務總局2011年34號公告說在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。這句話的意思是不是說企業平時可以隨便預提費用，這樣企業季度就不用怎么預繳稅了，企業大部分的稅就可以滯后到匯算清繳才交，這樣的做法有稅務風險嗎？
二、計稅成本的計算與扣除
  1、11種方式取得土地成本的確定
⑴、以招、拍、掛方式取得土地成本的確定   ⑵、以分立方式取得土地成本的確定
⑶、以購買股權方式取得土地成本的確定     ⑷、以合并方式取得土地成本的確定
⑸、以拆遷安置方式取得土地成本的確定     ⑹、以劃撥方式取得土地成本的確定
⑺、以接受投資方式取得土地成本的確定     ⑻、以置換方式取得土地成本的確定
⑼、以合作建房方式取得土地成本的確定     ⑽、以路換地方式取得土地成本的確定
⑾、以購買轉讓土地方式取得土地成本的確定
2、建造成本的確定
⑴、前期工程費的稅務處理     
⑵、建筑成本的稅務處理，甲供材有什么稅務風險？稅務機關是怎樣檢查虛開建筑
發票的？
⑶、基礎設施建設費的稅務處理
⑷、公共配套設施費的稅務處理
⑸、開發間接費用的稅務處理
3、計稅成本核算的7個步驟是什么？
三、房地產企業期間費用稅務稽查風險控制
1、工資薪金
⑴、為什么必須要實際發放的的工資才可以稅前扣除？
⑵、職工必須同時符合哪兩個條件？臨時工的工資到底可不可以計入工資總額？
⑶、用權益結算的股份支付可以稅前扣除嗎？
⑷、雇主為雇員承擔全年一次性獎金部分稅款雖然可以稅前扣除了，但是，必須要做
對會計分錄才行，這個會計分錄你會做嗎？
⑸、真正有效的工資方案是怎樣的？
2、借款費用
⑴、浮動利率在什么情況下才可以稅前扣除？
⑵、集團公司統一貸款，所屬企業申請使用屬于關聯企業之間的借款嗎？
⑶、關聯企業之間不需要歸還利息的借款營業稅和企業所得稅都需要納稅調整嗎？
⑷、向銀行借款時作為利息外費用的顧問費是否能夠稅前列支？土地增值可以加計
扣除嗎？
⑸、個人股東以資產抵押形式由個人向銀行貸款，所貸款項交由企業使用，應支付的
利息由企業全額付給銀行，企業這樣的利息可以稅前扣除嗎？
3、福利費、工會經費、職工教育經費
⑴、稅總2010年1月28日在線訪談說企業發給職工的過節費既屬于工資總額，又作
為福利費是什么意思？
⑵、職工旅游費的入帳憑證用什么比較好？會議費可以用旅游發票嗎？
⑶、為什么工會經費的使用與企業所得稅沒有關系，但是，與個人所得稅有關系？
⑷、老總的EMBA學費可以稅前扣除嗎？
4、廣告宣傳費
⑴、企業取得“大頭小尾”廣告網絡發票可以稅前扣除嗎？企業應如何防范？
⑵、為什么說虛開廣告發票是死路一條？稅務局是怎么檢查企業虛開廣告發票的？
5、資產損失不用去稅務局報批了，企業是不是就可以隨便弄點損失稅前扣除呢？
6、虧損彌補是向前彌補還是向后彌補？為什么房地產企業可以向前彌補？
7、境外費用的扣除
⑴、為什么所有的企業都必須學習《中新協定條文解釋》？
⑵、勞務派遣與常設機構如何區別？稅負差異大嗎？
⑶、為什么完全發生在境外的設計費不但要交營業稅，還不可以稅前扣除？

● 主講專家
   鐘 必：資深稅務稽查官員，具有豐富的稽查經驗與熟練的業務技能，精通稅務機關稽查模式與方法。《 中國稅務信息網 》、《中國會計視野》、《房地產企業管理教育網》著名稅收實務專家，《中國稅網》涉稅風險研究室特邀稅務專家。在網上具有廣泛的影響力。廣東稅務干部學院兼職教師，某市注冊會計師協會教育培訓委員會委員，2011年廣州地稅局《房地產業務培訓班》特約培訓講師，2011年揚州稅務進修學院《房地產開發企業稅務稽查培訓班》特約培訓講師。參與了國家稅務總局教育中心標準化課程《企業所得稅政策法規》的編寫和《廣東省地稅局稽查案例選編》的編寫，參加過全國稅務系統2010年教學科研(稅務稽查)論壇并進行示范演講。長期為各地稅務稽查系統做查前培訓，經常為廣大企事業單位授課，授課內容精彩，實操性強，信息量大，受到普遍歡迎。

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