房地產企業涉稅風險及疑難問題解析與風險防控高研班

房地產企業涉稅風險及疑難問題解析與風險防控高研班(李老師)課程介紹：

【課程背景】
連續幾年來，房地產行業受國家宏觀調控政策的影響，限購、限貸，造成資金緊張、市場萎縮，但房地產企業多數仍屬于當地重點稅源。根據《國稅總局關于開展2013年稅收專項檢查工作的通知》（稅總發〔2013〕8號）規定，房地產在2013年仍然被國家稅務總局列為指導性檢查項目，可謂年年榜上有名；《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（國辦發〔2013〕17號）要求研究建立住房城鄉建設、發展改革、國土資源、金融、稅務、工商、統計等部門聯動共享的信用管理系統，及時記錄、公布房地產企業的違法違規行為，并要求稅務部門要強化土地增值稅的征收管理工作，嚴格按照有關規定進行清算審核和稽查。6月20日，國家稅務總局公布《關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發〔2013〕67號），要求各地稅務部門從四個方面抓好土地增值稅清算。
面對嚴峻的稅收征管環境和步步緊逼的稅務稽查，本次培訓班立足防范稅收風險，以房地產行業的三大稅種土地增值稅、企業所得稅和營業稅為主線，梳理解讀涉及房地產行業的涉稅疑難問題、稅收籌劃點、稅務稽查方法，以及如何應對等，針對性強，注重實務操作和實效，是房地產企業不容錯過的課程。

【資    料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。

【主講專家】李老師：中國注冊稅務師、中國注冊評估師、全國管理咨詢師、石家莊納稅人學校兼職教師、著名實戰派地產稅務專家。現擔任多家大中型地產企業和稅務、審計、評估、培訓中介的稅務顧問。從事稅務工作10余年，具有豐富稅務實戰經驗，為多家大型企業及網校做稅務籌劃、稅務培訓等服務，并多次代表稅務機關為納稅人培訓，先后在《注冊稅務師》雜志、《中國稅務報》、《稅務規劃》發表數十篇文章。對各種稅種均有研究，擅長的領域：企業所得稅、土地增值稅、營業稅、企業重組、稅收籌劃及房地產企業稅收。先后在北京、上海、廈門、廣州、南京、鄭州、沈陽、石家莊等40多個城市舉辦過房地產財稅專題講座與培訓，在培訓中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務實踐結合，講授由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評。

【主講內容】
第一節：2013年房地產企業稅務稽查形式分析
第二節：房地產企業發票稅收稽查風險及應對策略
1、取得發票的總原則
2、如何取得合規發票？
3、房地產企業各項支出應取得何種票據？
4、虛開發票及應對策略
5、稅務稽查對發票的審核
6、無法取得發票的應對策略
第三節：營業稅涉稅風險及疑難問題解析
1、房地產企業營業稅收入確認的特殊規定
2、預收款、訂金、誠意金、 VIP卡、看房費、選房卡如何繳納營業稅？
3、違約金如何需繳納營業稅？
4、“拆一還一”的營業稅處理
5、融資性售后回租業務涉稅處理
6、房地產企業新設立的酒店公司是否需要交納營業稅？
7、“還本”方式銷售商鋪的行為如何繳納營業稅？
8、包銷房地產應如何繳納營業稅？
9、將未完工的商品房開發項目轉讓給另一企業，如何繳納營業稅？
10、房地產企業取得土地后經過七通一平出讓，營業稅是否按差額交稅？
11、土地一級開發營業稅問題解析
12、同一控制下企業之間按成本價轉讓土地是否繳納營業稅？
第四節：房地產土地增值稅疑難解析
1、如何把握清算單位和清算時限？
2、轉讓永久使用權和代收費用涉稅風險點
3、“包稅協議”如何正確納稅？
4、先賣后租協議的涉稅處理？
5、設計費涉稅風險點及稅收籌劃技巧
6、財務費用中的諸如顧問費之類如何在土地增值稅前扣除？
7、房地產企業支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發成本扣除？是否能在企業所得稅前扣除？
8、熟地轉讓土地成本能否加計扣除？
9、加計扣除的4種情況
10、土地使用權評估增值是否可以作為成本扣除？
11、單位轉讓土地使用權時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅如何處理？
12、納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部
門對企業投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？
13、工程質保金如何在土地增值稅及企業所得稅前扣除？
14、銷售精裝房的涉稅風險點
15、拆遷安置費如何扣除？
16、房地產企業負擔的物業啟動費如何扣除？
17、訴訟費、律師費、在籌辦舉辦項目開工儀式發生的相關場地布置費禮品、奠基費用
、產品的模型制作費；項目工程部的辦公租金。
18、房地產企業銷售尾房如何繳納土地增值稅？
第五節：企業所得稅涉稅風險及疑難問題解析
1、完工條件確認的技巧及稅收風險點
2、收入范圍的確認及原則
3、多項目企業應納稅所得額如何計算？
4、預提費用確認的原則及涉稅調整
5、房地產企業納稅申報表填寫的二十二字方針
6、計稅成本確認的7大步驟
7、核定征收的原則及涉稅風險
8、三年以上往來款如何進行涉稅處理？
9、季節工、臨時工以及接受外部勞務派遣用工所實際發生的費用涉稅處理；
10、跨期發票如何在企業所得稅前扣除？
11、合作建房如何確定土地成本？
12、如何確定房產三項費用（業務招待費、廣告費、業務宣傳費）扣除基數？
第六節：房地產綜合稅疑難問題解析
1、不同模式售樓部的會計與稅務處理
2、甲供材及甲指乙供涉稅疑難分析
3、融資技巧及利息支出稅前扣除涉稅風險點
4、土地、房地產轉讓稅務風險提示及稅收籌劃點
5、車位及地下車庫疑難解析
第七節：專家現場開放時間與學員互動交流，解答學員疑難問題。

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