2014年房地產企業土地增值稅清算全程攻略與稽查應對策略

2014年房地產企業土地增值稅清算全程攻略與稽查應對策略(胡俊坤)課程介紹：

【課程收益】
2013年歲尾，央視三次炮轟“土地增值稅”，不僅將矛頭指向房地產開發商，更痛斥國家稅務總局征管不力。隨后，國家稅務總局以官網答記者問的形式給予回應：“稅務總局將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管。”地產宏觀調控持續發力，國家稅務總局承受輿論壓力，經濟下滑地方財政吃緊，所有信息都指向——“2014年將迎來最為嚴厲的土地增值稅征管！”近期國家稅務總局將對土地增值稅清算再出公告，作為房地產開發企業的您做好戰斗準備了嗎？
稅總發[2013]67號、稅總函[2013]658號文要求各地嚴格審核扣除項目，特別是商業類地產項目，由于增值率高，清算將導致大量補稅。普通住宅項目，如果不能準確把握，可能導致無法享受優惠。該稅種籌劃空間也比較大，需要在清算之前做好應對的準備。土地增值稅政策各地差異較大，在清算中特別是扣除項目的確定爭議較多，本課將根據各省的特殊規定逐一分析，教給大家如何輕松應對清算風暴。

【授課專家】 胡俊坤 注冊稅務師、經濟師，中國納稅答疑網答疑專家；房地產稅收籌劃與清算專家，并擔任多家大型房地產公司稅務顧問；北京財稅研究院特約教授、中國房地產建筑會計師協會首席專家，在業界享有“財稅百事通”稱號。
 
【核心內容】（講課大綱）（包含但不限于以下內容）

模塊一：2014年土地增值稅政策和征管走向展望

模塊二：啟動土地增值稅清算
1、清算條件 (應該清算/可以清算)
⑴ 某滾動開發項目清算時點案例  
⑵ 清算單位的確定（兩分型、三分型、四分型等等）
⑶ 合并、分立、投資是否土地增值稅清算
⑷ “竣工”“已售”“自用/出租”“全部可售面積”的判定
⑸ 預售許可證取得后滿三年的判定
2、清算啟動的納稅籌劃
⑴ 清算與否的抉擇：補稅型；退稅型；兩清型  ⑵ 土地增值稅清算與僵尸公司注銷
⑶ 匯繳前繳納的土地增值稅的所得稅前扣除年度

模塊三：清算前期準備
◇ 成本對象（項目類型）的劃分     1、普通住宅標準/保障房的項目類型等
2、某地產公司地下車庫確定項目類型稅企爭議案例   3、住宅和商業可否合并計算

模塊四：收入篇
1、《房地產轉讓收入鑒證表》概述
2、銷售收入的確認
⑴ 預售/分期收款/按揭收入的確認    ⑵ 訂金、定金、違約金和賠償金
⑶ 折扣轉讓房地產                  ⑷ 商品房面積與有關部門實際測量面積不一致
⑸ 轉讓地下車位永久使用權收入如何確認⑹ 計稅價格明顯偏低的處理
3、視同銷售收入⑴ 合作建房后分房產、房屋土地對外投資
⑵ 以房抵工程款、抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等
⑶ 預征時點/清算時納稅義務發生時間⑷ 視同銷售收入金額的確認
4、代收費用/價外費用
5、拆遷收入
6、政府財政返還

模塊五：扣除篇
1、土地成本
    ⑴ 以賣股權方式買地的土地成本、接受投資的土地成本
⑵ 無償劃轉土地、土地評估增值、無土地成本票據
⑶ 契稅、土地使用稅、耕地占用稅
⑷ 拍地支付的傭金
⑸ 拆遷成本：拆遷公證費、拆遷評估費、拆遷戶過渡租金
⑹ 某“拆遷還建”土地增值稅納稅籌劃案例
2、開發成本
    ⑴ 稅務局如何查處虛增開發成本
⑵ 土地增值稅清算中如何審核發票
⑶ 疑難實務：甲供材、公共配套、精裝修、售樓處、紅線外
⑷ 地下車位處理：人防車位、有產權車位、無產權車位
⑸ 成本分攤的技巧（解析項目的52種清算方案）
3、開發費用和稅金扣除
    ⑴ 開發費用土地增值稅前扣除的納稅籌劃思路
⑵ 土地增值稅和企業所得稅對利息費用口徑差異
⑶ 利息疑難實務：融資顧問費、統借統還利息、利率上限等
⑷ 三種基本信托融資模式的利息扣除
⑸ 某私募股權融資的案例解析
⑹ 稅金疑難實務：土地使用稅、各種基金等
4、清算后事項
    ◇ 某房地產開發企業清算后尾盤的納稅籌劃案例

模塊六：特殊業務
1、合作建房如何進行土地增值稅清算？   2、合并是否可以節省土地增值稅？
3、投資時如何計算土地增值稅？         4、土地增值稅的核定征收
5、如何注銷項目公司？

模塊七：稅務稽查風險應對篇
1、應清未清項目是否繳納滯納金和罰款？
 2、核定征收稅款偏低是否定性為偷稅？
3、預繳時少交稅款的法律責任？
4、未辦理注銷稅務登記的如何追繳稅款的規定
5、達到“應該清算”條件未清算是否構成偷稅？
6、 清算后轉讓尾房未申報納稅是否構成偷稅？
7、“可以清算”項目是否加收滯納金？
8、“未按期申報”還是“拒不申報”：某地產公司稽查案例

模塊八：專家現場與學員互動交流，答疑解惑。

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