增值稅嚴征管體制下房地產企業財稅管理必須知曉的三部曲---架構、商業模式和核算管理專題

增值稅嚴征管體制下房地產企業財稅管理必須知曉的三部曲---架構、商業模式和核算管理專題(于老師)課程介紹：

‖課程說明‖     
增值稅嚴征管體制下房地產企業核定征收征管模式已成歷史，金融資金管理嚴控現金流，“金三系統”全方位數據嚴管，稅務嚴打發票虛開征管背景下，房地產企業如何針對行業運營特點，通過優化架構設計、更新商業運營模式和規范財稅核算，有效化解房地產企業高暴利高稅負引發的財稅危機，合理降低企業整體綜合稅負，實現企業財務收益最大化。

‖主講專家‖
    于老師
    全國注冊稅務師、會計師，是實戰型企業培訓講師和資深財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十五年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規工作。在全國各省多次講授：增值稅體制下房地產和建安企業全盤財稅管控核算再造、房地產企業三大清算實操和營改增應對、增值稅嚴征管體制下房地產和建安企業組織架構搭建及商業模式創新和資本運作、房地產企業全程票據處理和合同規劃、房地產企業成本管控和稅收籌劃預算、房地產和建安企業內控制漏洞識別和財稅風險應對等實踐方面非常強的財稅實務課，培養了很多財務總監。近年來，為多家大型企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產和建安企業集團的財稅顧問。講課以基層財稅實務應用見長，講解精辟透徹，脈絡清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結，將一個個復雜的財稅知識點結合行業實務特點分析得簡單易懂。善于結合行業運營實際，充分利用現行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。

‖課程大綱‖

第一節：增值稅嚴征管體制下房地產公司新征管環境形勢分析及應對方略
一．目前征管新形勢
1．“金三”上線帶來稅收征管大數據背景下涉稅違法精準定位新革命
2．“雙隨機一公開”稽查執法模式的全面鋪開
3．稅警聯合嚴打發票虛開虛抵的推進
4．黑名單制度的廣泛落實
5．房地產公司財稅管控如何應對？
二．房地產行業運營特點的財稅管理新考驗
1．收入的不可規避
2．開發成本的顯性化
3．融資成本的虛高
4．核定征收征管模式已成歷史
5．高暴利帶來增值稅、企業所得稅、分配個人所得稅、土地增值稅等高稅負困
境，如何結合行業運營特點破解？

第二節：公司架構優化概述
一．房地產開發流程及各環節相關表證單書的財稅應用
二．公司架構設計分析
三．商業模式創新的財稅規劃新走向

第三節：房地產公司全程架構優化、商業模式創新和財稅核算管理實操演練
一．設立階段
1．投資主體如何規劃能使集團公司總體稅負最優化？
2．從集團戰略運營視角如何規劃投資類型和商業運營模式？
3．案 例：土地使用權投資全稅種核算實例解析
二．籌資階段
1．中小房地產企業籌資面臨哪些問題？
2．如何進行商業模式更新有效破解房地產企業的融資瓶頸？實例解析如：
⑴  如何解決關聯企業間融資利息產生的增值稅稅負增加問題？
⑵ 如何將超銀行同期貸款利率的利息在所得稅前合法扣除？
⑶ 如何將房地產企業的應稅收入轉化成免稅收入？
三．拿地階段
1．不同方式取得的土地，如何進行商業模式創新和合同規劃使其綜合稅負最優？
2．不同方式返還的土地出讓金案例解析和商業模式規劃
3．增值稅體制下土地一級開發如何規劃商業模式稅負最優？
4．土地的不同資本運作模式實例解析
⑴ 案例1：投資和劃轉的財稅政策應用。如母公司名下土地到全資子公司劃轉
和投資實例模擬。
⑵ 案例2：股權收購。如股權轉讓合同約定債務由原股東負擔的股權轉讓籌劃
模擬；化直接借款損失為股權轉讓損失的籌劃模擬
⑶ 案例3：接盤方式取得開發項目
四．開發階段
1．增值稅體制下如何進行招投標？
2．工程發包模式如何進行商業模式規劃能使開發和建筑雙方綜合稅負最優？
3．如何進行盈利預測和對外報價？
4．如何進行采購定價優選供應商？
5．在“不能”取得增值稅發票前提下，如何博弈商品價格？
6．電梯合同如何規劃稅負最優？
五．預售、銷售階段
1．預售階段和銷售階段增值稅核算、報表填報和發票開具實例解析
2．預售階段和銷售階段企業所得稅核算、報表填報的模版實例應用
3．廣告合同如何簽訂稅負能最優？
4．增值稅下代收的水電、燃氣、太陽能等費用如何更新商業運營模式?
5．買房贈送如何處理和稅收籌劃？
6．“老帶新”銷售模式如何處理？
7．交房前后物業費如何處理？
六．自持運營管理階段
1．裝修、存量資產剝離、回租、免稅......商業模式創新實例模擬
2．自持資產如何結合物業管理進行戰略運營管理？
3．企業出租新、老項目、轉租項目如何稅收規劃？

第四節：專家現場與您互動，解答疑難涉稅問題，一起分享解決方法的喜悅。

資料：本次專題配套講義、政策輯要與案例集資料。

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