融創拓客營銷+萬科互聯網O2O+狼性團隊銷售逼定

融創拓客營銷+萬科互聯網O2O+狼性團隊銷售逼定(講師團)課程介紹：

房地產逆境銷售決戰2014，挑戰2015
《融創拓客營銷+萬科互聯網O2O+狼性團隊銷售逼定》上海實戰特訓班
------海陸空線下拓客+海陸空線上拓客+標桿客戶轉化成交
（張老師 +蘇老師+閔老師3位老師聯袂主講）

課程一：《2014融創逆市拓客營銷策略解析》
【課程背景】
    融創2013年逆勢突圍，銷售業績突破500億，擠進一線房企陣營。2014年5月22日，融創斥資62.98億港元收購綠城5.24億股，占綠城全部已發行股24.313%。今年前三季度，融創綠城以104億的銷售業績成為上海商品住宅網簽銷冠軍，單盤銷售排名前十項目中，融綠就占據四席。其中以融綠外灘濱江板塊在售兩個項目的業績尤為耀眼，盛世濱江單盤年內實現21億銷售額，前三季度穩居上海單價6萬元/㎡以上和總價1000萬元以上商品住宅成交金額排行榜首，書寫了“上海每6套成交豪宅中就有1套是盛世濱江”的好成績。黃浦灣二期首度開盤當天就完成了10億元的認購金額，超過2014年8月上海住宅銷售排行榜前三名相加的總金額，更是問鼎9月均價10萬元以上豪宅銷售金額、銷售面積、銷售套數“三冠王”。2014年10月30日，上海融創綠城投資控股有限公司旗下全資子公司上海融創綠城睿江置業有限公司經過30輪出價，以約15.75億元競得“上海富源濱江開發有限公司47%股權轉讓”項目，獲黃浦江沿岸E8E10單元E04-2、E04-4地塊。該項目是融創綠城繼黃浦灣和盛世濱江之后，在黃浦江畔落下的第三子。
    融創綠城在2014年業績可謂令業內驚嘆，前三季度上海房企商品住宅網簽銷售排名中，融創綠城以104.45億元再度成為上海商品住宅網簽銷冠軍，并遠超第二名萬科逾20億元。
    融創2014年目標600億，加上綠城已經突破千億，千億目標不是終點！
以上數據，雖然與融創的絕佳地段，及高質量保證，創新營銷有關聯，但有一點與融創的線上線下“全民狼性拓客營銷”這一拓客法寶運用到極致是分不開的，融創這一狼性系統拓客法寶又是如何超越萬科、保利、新河灣等企業的效果，成為2014年全民拓客營銷第一名的拓客黑馬的呢？同樣是綠城產品，為什么融創拓客營銷法寶卻讓融創創造房地產行業的奇跡和神話呢？
【課程收益】
1、通過本課程掌握目前房企營銷的創新手段      2、掌握營銷費用的控制策略
3、學習掌握融創線下所有拓客營銷核心策略      4、學習融創房產線上房產自媒體拓客營銷
【課程對象】
   房地產公司總經理、營銷總監、策劃總監、銷售經理、核心骨干人員及銷售精英。
【師資簡介】——張琨老師
1、8年大型房地產開發企業從業經驗，豐富的營銷實戰經歷；
2、歷任恒大項目銷售負責人，城建集團安徽區域總經理助理、營銷總監.，現任融創區域公司營銷總監；
3、操盤過剛需快銷盤，旅游地產，城市中心一線豪宅，城市郊區復合型樓盤等，在2008年，2013年均逆勢操盤成功，具有豐富的多品類項目逆勢操盤經驗。
4、從業八年，經歷無數磨難，終得正果，自我總結了一套六步營銷方略------“策、拓、展、銷、價、勢”，每字又延成各6字，計36字營銷全方位系統解決方案。授課幽默詼諧，深入淺出，從策劃，拓展，體驗，銷售，價格諸方面，帶團隊方面詮釋營銷的核心綱要，適用于95%以上項目。

課程二：《房地產O2O營銷模式——萬科半年2000億簽約額的奧秘》
【課程收益】
通過本課程的學習，您將獲得如下收益：
1、掌握O2O模式下的房地產營銷
2、掌握O2O模式下的營銷團隊組建
3、掌握互聯網營銷策略設計
4、掌握O2O模式的軟件系統開發
【培訓對象】
房地產營銷、策劃人員。
【講師介紹】——蘇老師
◆ 國家一級高級營銷師；
◆ 江西財經職業學院房地產研究中心副主任；
◆ 房地產互聯網營銷評論與實踐者；
◆ 中國房地產協會會員。

課程三：《房地產狼性銷售團隊打造及談判逼定訓練》
【課程背景】
    2014房地產市場競爭空前激烈，房地產供給量嚴重大于市場需求，造成整個房地產市場銷售情況異常艱難，房地產市場出現以杭州帶頭降價潮，而引發全國各大城市多家地產商都不同采取了不同的應對措施，給市場的潛在客戶產生很多負面的心理作用，引發市場房地產市場新應對策略應運而生。
    然而房地產市場，就如何做營銷活動、有效拓客；以及如何強化營銷團隊管理、提升銷售團隊戰斗力；如何提升客戶成交轉化能力，即逼定成交能力，已擺在各家房地產企業面前。
    縱觀當今房地產市場競爭可謂是殘酷搏殺，猶如春秋戰國時代，勝者為王，敗者為寇！在房地產銷售行業流行一句話：只有冠軍，沒有亞軍，不成交就沒有任何收獲！
然而要成為房地產行業的個人和團隊銷售冠軍的因素有哪些呢？如何達成呢？但最少有一點那就是要你想成為項目冠軍就必須擁有項目冠軍的標準；你要與狼共舞，你必須是一匹狼，否則如果你是一只羊，你就只有被宰割的權利！
【課程收益】通過本課程的學習，您將獲得如下收益：
1、客觀掌握房地產市場健康穩定向上發展的趨勢給自身帶來信心
2、學會狼的精神，提升房地產銷售員個人狀態和團隊凝聚力戰斗力。
3、掌握如何進行低成本有效的進行客戶的拓客，提升開發客戶的能力。
4、掌握客戶需求及客戶心理活動，有效提升與客戶溝通逼定談判成交能力。
【培訓對象】
房地產置業顧問、售樓員 、銷售員、客服、案場經理、總監。
【培訓對象】----閔新聞
1、曾在上市公司中原房地產擔任華東區域銷售總監5年
2、曾在上市公司易居中國擔任華東區域副總經理3年
3、曾在中國各大名校總裁營銷班授課及多家咨詢公司擔任特級講師
4、擁有全國講師證和心理學及催眠師證三證資質的中國特級講師
5、萬科、中海、中原、保利、綠地、龍湖、金地地產杭州公司、恒大、綠城、招商、富力等標桿地產企業御用銷售培訓導師。

————————————————課程開始——————————————
第一天《2014融創逆市拓客營銷策略解析》
第一單元：融創房產創新營銷策略解析
一、融創企業成長文化剖析
1、企業戰略及文化對營銷的影響                   2、企業體系及制度對營銷的影響
二、2014 新形勢之下房地產營銷四大障礙
1、來房量少，成交轉化率低。                     2、營銷策劃效果沒有顯著效果。
3、產品沒特點，客戶難應對。                     4、營銷費率降低，營銷費用難控制
三、2014 新形勢各房企營銷八大創新
1、數據營銷           2、網絡營銷          3、跨界營銷            4、饑餓營銷
5、服務營銷           6、全民營銷          7、事件營銷            8、渠道營銷
四、2014 新形勢之下房地產營銷費用控制策略
1、房地產營銷費用規劃四個原則
a項目總銷售額         b 競品費率水平       c品牌能力         d 市場環境
2、房地產營銷費率控制三大策略
a數據化控制           b精準分解控制        c趨向于零成本控制

第二單元：融創房產線下創新拓客營銷策略解析
一、2014年融創房企拓客核心戰略價值
1、2014 融創房企線下拓客營銷對企業績效的戰略價值分析
2、深入理解房地產拓客營銷的核心意義和真正價值
二、2014年融創房企房地產拓客戰略目的
1、在滿足市場增長率和相對市場占有率的前提下進行客戶拓展的意義
2、有效降低地產企業營銷風險的資源拓展策略和工具運用
三、房地產拓客核心戰術
1、針對銷售區域的不同展開不同的拓客策略
品牌導入-拓客啟動-多角度展廳植入-區域發展論壇-客戶驗資招募-示范區激勵-認籌統計分析-結籌統計分析-開盤預估”步驟及實施的核心要素
2、編制詳細客戶地圖
（1）市-地級市-縣-鄉鎮-四級區域-附屬城市聯合橫縱向地圖摸底
（2）根據拓客地圖，進行拓客目標渠道及區域分解注意事項
3、人脈資源拓展
尋找到最容易接觸有錢人的人和渠道清晰了解渠道的種類、數量
4、拓客人員分工的縱向一體化
打破地產企業固有板塊間的壁壘，各版塊協同運作使客戶到達現場
5、競爭形式與激勵制度
a組內競爭與組間競爭的創新思路引入
b以周為單位進行績效考核排名數據分析和工具導入
c拓客人員是否達成目標的獎勵和懲罰執行策略
6、有效設定拓客的關鍵指標
a清晰簡單有效的績效考核：外拓小組考核的唯一標準
b清晰簡單有效的績效考核：大客戶拜訪考核的唯一標準
c設定拓客派籌前后的關鍵指標
7、拓客工具的運用---大禮包
a硬件工具及使用注意要點       b軟件工具及使用注意要點        c資源工具及使用注意要點
8、兼職及編外經紀人
a非主流拓客渠道的有效借鑒使用 b編外經紀人分類管理，分類篩選  c編外經紀人轉介開啟思路與方法
9、拓客數據管理
a通過登記客戶數量，轉到訪數量、轉認籌數量分析渠道的效果
b結合分析結果及實際情況修正計劃
【案例分享】： 【盛世濱江】  【黃埔灣】  【富源濱江】  【濱江1號】

第二天《房地產O2O營銷模式——萬科半年2000億簽約額的奧秘》
【課程大綱】
模塊一：O2O模式下的房地產營銷
1、什么是互聯網思維；                     2、互聯網思維在房地產營銷中的應用；
3、O2O模式的對傳統模式的沖擊；           4、主動營銷（拓客模式）的操作方法及利弊分析；
5、如何打造比拓客模式更有戰斗力的模式；   6、房地產銷售O2O模式的成功案例及原因分析
模塊二：O2O模式的營銷團隊組建
1、O2O模式營銷團隊組織構架；  2、在短期內實現數萬人為你賣房；  3、制定最有效的競爭激勵機制；             4、互聯網模式營銷團隊的關鍵指標；  5、專職拓客團隊管理；        6、高效收集客戶資料；
7、低成本組建兼職團隊；            8、培訓系統的打造；          9、如何進行拓客人員培訓；
10、編外經紀人管理；               11、會員的高效管理
模塊三：互聯網營銷策略設計
1、目標任務測算方法及營銷策略設計；2、客戶地圖的編制流程及方法；3、短期引爆眼球效應模式；                 4、自媒體傳播的技巧；               5、公共號的應用技巧；         6、圈層營銷的實施策略；
7、集中轟炸海量爆發蓄客；           8、如何實現高到訪率；         9、如何實現高轉換率；
10、延長客戶到訪時間；  11、低成本高效暖場活動的設計原則；  12、暖場活動組織的注意事項；
13、暖場活動執行過程中的關鍵問題；14、商家資源互換的有效方法；15、大客戶體系的建立；                    16、碎片化的客戶拓展；17、O2O的跨界合作模式； 18、二手房中介整合的要點及注意事項；
19、關鍵道具包裝；    20、價格測試的有效方法； 21、強勢開盤策略；   22、團購組織策略
模塊四：O2O模式的軟件系統開發
1、O2O模式需要什么樣的軟件系統；2、主流軟件系統優缺點分析；3、信系統功能展示；                       4、客戶管理平臺；                      5、全民經紀人服務平臺；        6、電CALL平臺；
7、業績界定系統；                      8、配套軟件系統的演示；        9、會員數據管理及應用

第三天《房地產狼性銷售談判逼定訓練營》
導言：關于學習的效率及學習方法分析
頭腦風暴：您碰到哪些關于房地產銷售團隊打造方面遇到的各種問題和銷售談判方面遇到的問題？每人提一兩個問題， 閔老師將這些問題作為案例在整個課程中巧妙地穿插，分析。
第一單元：房地產狼 “勢”-----市場數據分析
一、2014年房地產8大數據分析                   二、2014年房地產3大政策信號分析
三、2014年房地產上揚走勢分析                   四、如何應對2014年第四季度房地產市場
總結：本單元以提升營銷人員客觀看待房地產走勢及從數據分析上對未來市場的信心激勵。
第二單元：房地產狼 “道”-----冠軍潛能激發
一、狼之專注目標、重視過程的計劃心態            二、狼之積極向上、正面思考的激勵心態
三、狼之自動自發、重復重復的行動心態            四、狼之永不自滿、不斷成長的進取心態
五、狼之頑強執著、絕不言敗的堅持心態
總結：本單元以提升營銷人員個人自身心態和素養方面，以達到以道馭術。
第三單元：房地產狼 “群”-------團隊高效協作
一、目標設定三大原則          二、目標分解4步法            三、資源挖掘3大策略
四、監督考核獎罰3大策略      五、高效團隊協作8字策略      六、激勵團隊3大技巧
七、標桿企業早會5步法訓練    八、標桿企業晚會6步法訓練
總結：本單元以打造高效營銷團隊，提升整體戰斗力為主體。
第四單元: 房地產狼 “術”
引言：房地產狼性銷售和房地產狼性買賣，銷什么？售什么？買什么？賣什么？
房地產狼性銷售客戶開發與性格分析
（一）、客戶開發12種策略
1、商圈派單     2、動線阻截    3、商戶直銷    4、客戶陌拜     5、電話名單   6、網絡微信
7、展會爆破     8、企業團購    9、商家聯動    10、分銷渠道   11、競品阻截  12、圈層活動
－－【案例分析】：深圳萬科地產企業銷售員如何開發客戶經典案例分析
－－【學員訓練】：通過閔老師就以上客戶開發方式的講解和分析，學員就如何開發客戶注意點、動作和話術模擬實戰訓練！
（二）、客戶10大內心性格類型分析及應對策略
1、理智穩健型   2、感性沖動型   3、優柔寡斷型   4、借故拖延型   5、沉默寡言型
6、喋喋不休型   7、畏手畏腳型   8、斤斤計較型   9、迷信風水型  10、盛氣凌人型
（三）、客戶3大需求標準類型分析及應對策略
1、不明確型客戶    2、半明確型客戶      3、明確型客戶
－－【分組討論】：學員討論這些客戶屬于哪幾種類型的客戶，以及針對這些客戶，案例中的銷售員在應對策略中有哪些優秀的地方，還有哪些缺陷的地方！以及自身在過去的接待客戶中出現哪些問題，以及未來如何與這些客戶進行交流？
－－【實戰訓練】：受訓學員間相互扮演各類型客戶現場進行動作和話術模擬訓練及閔新聞老師現場指點！
二、房地產狼性銷售全程電話行銷策略
（一）、電話行銷拓客6大法則：
1、選對池塘    2、面帶微笑    3、抑揚頓挫    4、自報家門    5、給出好處    6、邀約時間
（二）、電話行銷接聽
1、3大紀律、8項注意 2、留聯系方式3大技巧 3、介紹樓盤賣點5大技巧 4、了解客戶需求3大技巧
（三）、電話跟蹤
1、做好客戶跟蹤準備   2、潛在客戶要區分重點   3、熟悉客戶基本情況   4、電話跟蹤策略
四、電話邀約
1、邀約客戶話術法則           2、邀約實戰技巧訓練
－－【案例分析】：杭州華潤房地產企業銷售員電話接聽、跟進客戶案例分析及視頻沖擊
－－【分組討論】：學員討論在接聽電話、跟進客戶服務中應該注意事項及常犯誤區及如何修正？
－－【實戰訓練】：受訓學員進行開發電話、接聽電話、邀約電話、跟進客戶服務動作和話術模擬訓練
三、 房地產狼性銷售了解需求與客戶心理活動
（一）、挖掘客戶隱藏需求
1、財富增值  2、孩子未來  3、身體健康  4、家庭幸福  5、節約時間  6、人生安全  7、尊貴地位
（二）、了解客戶需求四步驟
1、提問        2、傾聽        3、互動        4、確認
（三）、挖掘客戶全面需求分析
1、如何全面掌握客戶的信息？    2、如何探聽客戶的購房預算？    3、如何了解客戶的決策情況？
4、如何判斷客戶的市場認知？    5、如何讓客戶需求快速升溫？
－－【案例分析】：上海恒大房地產企業銷售人員如何分析客戶需求案例分析
－－【學員訓練】：就客戶需求注意點、及如何真正了解客戶的真實需求的基本動作和話術模擬實戰訓練
（四）、房地產客戶心理活動分析
1、客戶心理的5W2H角色分析      2、購買決策的5個階段
3、房地產顧客購買7個心理階段    4、房地產顧客購買2大心理動機
－－【分組討論】：如何發現客戶購買心理按鈕和激起客戶購買動機？
（五）、房地產顧客兩大心理法則
（1）、群體心理消極面
－－【案例分析】：已經有那么多人在這里居住都說好，一定不會錯！
（2）、群體心理積極面
－－【案例分析】：請看此房，景觀獨一無二，懂得欣賞的人不多，也不是有錢就能買到，還要看眼光。
6、購買者行為分析
－－【案例分析】：大連萬達房地產企業銷售人員如何對客戶心理活動案例分析
－－【學員訓練】：客戶心理活動注意點、動作和話術模擬實戰訓練
四、房地產客戶接待及沙盤介紹
（一）、客戶接待6步驟
1、微笑問好-----歡迎光臨！                       2、自我介紹-----我叫小李！
3、交換名片-----怎么稱呼您？您電話是多少？       4、引導入座-----王先生，請坐！
5、倒茶端水-----王哥請喝點水！                   6、寒暄需求-----王哥您是第一次來我們這里嗎？
（二）、客戶接待5大注意點：
－－【案例分析】：上海綠地房地產企業銷售員接待客戶全程案例分析及視頻沖擊
－－【分組討論】：討論在接待中應該注意的事項及常犯誤區及如何修正
－－【實戰訓練】：進行服裝、形象、身體姿勢、換名片、眼神等標準接待動作和話術模擬實戰訓練
（三）、接待環節障礙點如何處理：
1、是同事以前接待客戶，如何處理？ 2、客戶說我隨便看看，如何處理？ 3、客戶不留電話，如何處理？
（四）、如何與客戶建立信任感拉近關系4大訣竅
－－【分組演練】
1、當購房客戶是公司主管時，如何贊美客戶？    2、當購房客戶公司是知名公司時，如何贊美客戶？
3、當客戶是男性或女性，或者一家人如何贊美？  4、當客戶帶風水先生或者朋友來如何贊美？
－－【學員訓練】：學員分組進行如何贊美對方，消除戒心，拉近相互間關系訓練；如何做到有效聆聽，瞬間與客戶建立信任感；通過相互間各種方式的提問方式，更好的了解對方，相互間建立信任感的訓練！
（五）、參觀展示、沙盤介紹
1、如何進行沙盤解說    2、如何進行銷控配合    3、如何評價競爭樓盤
4、如何回答客戶提問    5、如何面對群體客戶    6、如何應對低調反應
－－【案例分析】：保利地產銷售員沙盤介紹案例分析及視頻沖擊
－－【分組討論】：學員討論在沙盤介紹中應該注意事項及常犯誤區及如何修正
－－【分組討論】
（1）、我們目前樓盤是如何進行樓盤沙盤介紹及注意事項和常犯誤區？造成樓盤沙盤介紹不詳實和無效性原因有哪些呢？我們又是如何改善和提升沙盤介紹的呢？
（2）、平時工作中是否最大的運用現場道具，讓展示更形象和效果化呢？那我們通過今天的學習未來又是如何更好地運用現場道具進行展示呢？
－－【實戰訓練】：受訓學員進行沙盤介紹、現場道具運用注意點、動作和話術模擬實戰訓練及閔新聞老師現場指點
五、房地產客戶帶看及洽談跟進
（一）、帶看階段
1、看房前要做哪些準備？  2、如何向客戶介紹樣板房？  3、如何向客戶介紹現房？                  4、如何向客戶介紹期房？        5、如何運用帶看五覺法則？        6、如何運用帶看FAB法則？
7、如何運用帶看櫻花樹理論？    8、男女性客戶帶看介紹側重點？
9、詳盡列舉陪同客戶看工地和樣板房或現房的注意事項.
－－【案例分析】：復地集團銷售員帶看房屋案例分析及視頻沖擊
－－【分組討論】：學員討論在帶看客戶中應該注意事項及常犯誤區及如何修正
－－【實戰訓練】：受訓學員進行帶看客戶動作和話術模擬實戰訓練及閔新聞老師現場指點
(二)、洽談跟進階段
1、如何讓客戶再次回到售樓處和案場？      2、如何了解客戶疑惑和滿意度？
3、如何為再次聯系跟進客戶作好鋪墊？      4、如何讓客戶進行轉介紹及再次要約客戶來到案場？
5、客戶級別分類和資料備案
－－【案例分析】：碧桂員銷售員如何進行客戶跟蹤案例分析及視頻沖擊
－－【分組討論】：學員討論在客戶跟蹤中 應該注意事項及常犯誤區及如何修正
－－【實戰訓練】：受訓學員進行跟蹤維護客戶模擬實戰訓練及閔新聞老師現場指點
六：房地產客戶解除異議階段
（一）、房地產客戶5大異議分析
1、誤解異議        2、懷疑異議       3、隱藏異議         4、習慣異議       5、缺點異議
－－【分組討論】：面對客戶購房產生的異議，通過何種方法確認對方是以上哪種異議，如何處理和應對！
（二）、處理異議的四大原則？
1、原則1：事前做好準備                2、原則2：選擇恰當的時機
3、原則3：爭辯是銷售的第一大忌        4、原則4：銷售人員要給客戶留“面子”
（三）、如何解除客戶抗拒點和異議4--6法則
1、不理他      2、理他      3、反問他（是的、不是的）      4、有效6大程序
（四）、客戶異議5大處理技巧：
技巧一：忽視法    技巧二：補償法   技巧三：太極法   技巧四：詢問法   技巧五：間接否認法
－－【分組討論】三分鐘：
客戶：你們項目價格太高，能否便宜點？
如何通過以上5大客戶異議處理技巧演練？
（五）、六種常見的異議處理案例分析
1、房子太貴了，再打一點折我就買了  2、我要考慮考慮  3、我只是過來看看，房價會跌再等等            4、我請風水先生來看看    5、客戶看好，同伴不喜歡        6、“給我這些資料，我看完再答復你”
－－【案例分析】：昆明城建地產銷售人員如何解除客戶異議案例分析
－－【實戰演練】：解除客戶異議注意點、動作和話術模擬實戰訓練
七 、房地產客戶價格談判階段（出、殺、守、議、放價）
（一）、價格談判5大信念                     （二）、房地產銷售員價格談判的5大盲點
（三）、置業顧問走上談判桌的兩個條件         （四）、房地產置業顧問價格談判談什么
（五）、房地產置業顧問如何準備價格談判       （六）、房地產價格談判的5步法
1、出價        2、殺價        3、守價        4、議價    5、放價
－－【分組討論】：當客戶一再要求折讓時候，我們平時是如何處理的呢？當客戶間知道我們折讓的的數字不同時候，我們又是如何處理的呢？
－－【案例分析】：陽光集團銷售人員如何談判案例分析
－－【實戰演練】：議價守價帶看注意點、動作和話術模擬實戰訓練
八：房地產客戶逼定階段
（一）、客戶下定滿足4大條件        （二）、銷售員逼定的4大信念
（三）、逼定4大策略方式            （四）、逼定12大時機
案例分析：
情形一：首次到訪，購房意向強烈客戶……
情形二：二次回訪，再次表明意向，但卻非常理性客戶……
情形三：多次到訪，屢不成交……
（五）、逼定8大成交方法        （六）、SP逼定成交法5個階段
1、迎接客戶階段   2、產品介紹階段   3、帶客戶看房階段   4、認購洽談階段   5、客戶下定后
－－【分組討論】：受訓學員進行客戶接待階段、看房階段、逼定階段、電話等各階段的SP分析討論，對自己未來在提升業績方面有哪些作用，以及相互之間進行相互對練，提升SP 的自然表現
－－【實戰演練】：客戶看房后，對客戶進行各種情況的逼定技巧訓練，及各種動作和話術模擬實戰訓練！
——————————————————課程結束——————————————————

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