金稅三期嚴征管下房地產建安業稅收風險防范與難點焦點問題財稅處理技巧

金稅三期嚴征管下房地產建安業稅收風險防范與難點焦點問題財稅處理技巧(許明信)課程介紹：

主講：著名房產建安業財稅大師——許明信

長期從事房產建安業納稅籌劃工作
現兼任多家房產建安企業稅務顧問
被業內人士譽為‘中國稅法活字典

課程背景

    房地產企業和建筑企業財稅處理遠遠比其它企業復雜，其業務的特殊性、稅務處理的特殊性使得房地產建安企業財務在實際工作中面臨更多的疑難問題，甚至引發稅企爭議。如何面對疑難，化解爭議，尋求有利于企業的處理方案，是房地產建安企業的核心問題。                      
    營改增后，隨著金稅三期上線，企業面臨更大的涉稅風險，財務人員面臨更大的職業風險。本課程從房地產、建安企業日常工作中常見的十七大疑難專題入手，從實際操作角度給出建議和實施方法，對房地產建安企業實際操作有極強的指導價值。                                         

課程亮點
1、工程承包方式與進項抵扣               
2、甲供與大包的選擇                    
3、差額征稅的票據處理                  

課程收獲
1、了解當前稅收征管形勢及企業面臨的風險
2、掌握日常涉稅疑難問題的處理技巧
3、掌握稅收風險控制方法
 
課程大綱
                                                                                                                     
開篇語：當前稅收征管新形勢對企業的影響
1、金稅三期與發票實時監控                           2、稽查選案雙隨機與一案雙查制度
3、納稅信用管理、稅收黑名單與重大違法案件公布       4、三證合一與部門間信息共享

一、新的征管形勢下合同在控制稅收風險中的關鍵作用
1、合同決定業務、業務決定稅收                       2、合同中的涉稅條款
3、合同中的票據與結算條款
（1）發票的開具時間與種類   （2）發票不合規的法律責任            （3）發票與付款的約定
4、供應商及合作方選擇         5、購銷合同中的結算方式與發票取得    6、工程合同發包方式與票據

二、建筑企業掛靠經營中的稅收風險防范
1、建筑企業內部共享資質                            2、掛靠業務房產企業應注意的涉稅風險
3、被掛靠方應如何加強稅收風險管理                  4、合同簽訂與發票開具
5、掛靠經營在操作中資金流管理                      6、稅收風險保證金     7、質保金的處理

三、甲供與大包專題
1、甲供工程甲乙雙方使用中如何選擇                  2、塑鋼窗如何簽署協議及取得何種發票
3、采購電梯應如何簽署協議
4、甲供的不同模式與結算票據
（1）總額模式               （2）差額模式        （3）總額模式下，材料發票的開具與資金流協
5、甲供工程增值稅計稅依據                           6、總分包結算與開票
7、跨縣市區提供建筑服務預征稅款與開票申報
（1）增值稅預征             （2）企業所得稅預征  （3）個稅
8、建筑工程發票開具注意事項

四、混合銷售與兼營專題
1、一般混合銷售               2、特殊混合銷售      3、混合銷售與兼營差異
4、銷售貨物+運輸結算方式與稅負
（1）混合銷售的運費         （2）價外費用的運費   （3）代墊運費（非價外費用）
5、銷售貨物+建筑安裝服務
（1）電梯銷售+安裝                                （2）生產企業自產貨物銷售+施工（特殊）
（3）商貿企業銷售+安裝（一般）                    （4）建筑企業大包

五、車位的財稅處理
A、產權車位會計與稅務處理
1、成本如何分攤                                     2、合同簽訂與發票開具
B、無產權車位會計與稅務處理
1、收取停車費如何征稅                               2、車位租賃如何征稅
3、轉讓車位如何征稅
（1）增值稅－視同銷售不動產                       （2）企業所得稅
（3）土地增值稅                                   （4）是否征房產稅
4、產權歸屬如何界定                                  5、如何證明屬于全體業主
6、發票如何開具                                      7、合同如何簽訂

六、預交增值稅專題
1、建筑企業異地施工預征率                            2、房產企業銷售開發產品預征
3、不動產與機構跨縣市區預征                          4、預征稅款的抵減需要分項目嗎

七、差額征稅專題 
1、差額征稅項目，發票全額開具
（1）建筑總包簡易計稅模式  （2）物業公司代收水費    （3）房產企業一般計稅出讓金抵減銷售額
2、差額征稅項目，發票差額開具
（1）旅游公司              （2）勞務派遣
3、如何確認發票開具方式      4、差額征稅的類型        5、不得開具專票的情形

八、租賃業務專題
1、免租期是否視同銷售                                 2、免租期的會計與稅務處理
3、售后回租的稅務風險與防范                           4、無租使用稅務風險與防范
5、一次性收取跨期租金財稅處理

九、違約金專題
1、銷售方收取               2、購買方收取             3、解除合同收取
4、質量索賠                                           5、違約金作為價外費用的條件
6、個人取得違約金收入個稅問題                         7、違約金支出的稅前扣除問題

十、不同促銷方式中的涉稅處理
1、零首付、代墊首付                                   2、定金返息、返契稅、免按揭利息、物業費
3、老帶新獎勵                                         4、融資性售后回租
5、贈送裝修與家具電器                                 6、折扣銷售價格過低與正當理由
7、抽獎與促銷慶典活動隨機發放贈品稅務處理             8、以房抵工程款納稅義務時點

十一、融資業務專題
1、向金融企業融資          2、民間借貸                3、個人借貸
4、關聯方借貸              5、統借統還                6、委托貸款
7、名股實債混合性投資      8、無息借貸風險規避        9、企業所得稅與土地增值稅的扣除差異

十二、建筑企業收入會計處理與稅務處理
1、增值稅納稅義務時間      2、企業所得稅收入確認      3、會計收入確認
4、房地產企業增值稅納稅義務時間                       5、社保、勞動、稅務監控下人工費處理

十三、增值稅發票風險控制
1、作廢紅字發票開具        2、匯總開票必須附稅控清單  3、如何保全善意取得專票的證據
4、善意取得如何處罰        5、異常扣稅憑證稅收株連    6、未按規定取得發票如何補救
7、稽查查處不合規票據如何定性處罰，企業如何避險

十四、進項稅抵扣專題
1、不得抵扣進項稅的范圍                               2、同時存在兩種計稅項目進項稅如何抵扣
3、用途發生改變，進項稅的轉出與轉入                   4、進項稅抵扣的合法憑證                                        
5、進項稅抵扣注意的條件與方法                         6、不同項目的進項稅能否與銷項相抵

十五、合作開發專題
1、合作開發約定取得固定收益如何財稅處理              2、約定分配項目稅后利潤的處理
3、約定分配開發產品的處理                            4、轉讓在建項目掛靠開發

十六、征地階段疑難專題
1、收購項目公司股權可否調整土地成本                  2、出讓金抵減銷售額的處理
3、紅線外支出的處理                                  4、拆遷補償款票據與抵減銷售額
5、房產企業取得土地后交子公司開發如何規避風險

十七、其它疑難專題
1、新老項目與計稅方式選擇的困惑                      2、營改增前業務如何補稅，如何開票
3、營改增前業務發生銷售退回如何處理                  4、營改增對土增稅、房產稅、契稅的影響

十八：現場答疑、企業問題現場咨詢

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