新稅改形勢下的房地產業收入成本精細核算與涉稅問題實務處理專題

新稅改形勢下的房地產業收入成本精細核算與涉稅問題實務處理專題(楊老師)課程介紹：

專題說明
會計核算是企業財稅管理的核心工作，會計核算工作好壞不僅影響企業財務管理，也會影響企業稅收繳納與納稅籌劃，最終影響企業經濟利益。為了幫助大家提高核算水平，規范財務管理，本期培訓特開設選取“房地產業收入成本精細核算與涉稅問題實務處理”內容。
隨著稅收新政的不斷出臺，房地產開發業務中總有一些涉稅問題一時找不到正確答案，正所謂“剪不斷，理還亂”，長期制約著稅收業務管理水平的提高。為了幫助大家盡快提高管理水平，增強管理能力，最大限度的降低稅收風險，本次培訓還特意選取了一部分大家比較關心，帶有較大的普遍性，而長期以來又沒有確切答案的問題給大家進行講解，讓大家對相關問題的解決吃下一顆“定心丸”。
該課程以實際案例為主，重點突出“實操性、時效性”。適合從事房地產行業的企業老板、財務高管、業務主管學習培訓。參訓后一定會對提高您的會計核算水平和納稅管理水平有較大幫助。

主講專家
楊老師：資深稅務官員，職場經歷：在全國各地的稅務講壇耕耘了15年，足跡遍布全國30個省市自治區，累計撰寫各類講義30余篇約200萬余字，授課時長約8000課時，培訓學員將近100000人次，服務企業約100多個，回答企業、學員提出的問題數以千計；職業信仰：教師是站在學員的肩膀上長大的！工作范圍：教學培訓、稅務咨詢、清算匯算、稽查應對、納稅籌劃；授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現場解決學員提出的各類房地產、建筑業的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默；因此受到各地學員的認同和熱烈追捧。

教學提綱

第一部分：房地產企業收入與成本精細會計核算
第一節：房地產企業收入核算
一．土地使用權轉讓的會計核算：
1．土地轉讓收入確認的條件
2．土地轉讓收入核算實務
「例01」綠地房地產開發公司對外轉讓已開發完成的土地賬務處理案例
二．商品房銷售的會計核算：
1．商品房預售的會計處理
⑴ 訂金的會計核算           ⑵ 定金的會計核算
⑶ 預售房款的會計核算       ⑷ 按揭保證金支付、扣款、解凍的會計核算
「例02」綠地房地產開發公司按揭保障金核算案例
⑸ 代收配套設施費、辦證費、維修基金的核算
「例03」綠地房地產開發公司收取訂金、首付款、按揭款配套費、維修金、辦
證費，以及相關稅費繳納、支付的會計核算案例。
2．商品房銷售的會計處理
⑴ 銷售不動產收入確認的時點       ⑵ 銷售不動產收入會計核算實務
「例04」綠地房地產開發公司商品房驗收，交房，預繳、補繳土地增值稅核算
案例
三．特殊情況下商品房銷售的會計核算：
1．委托方式銷售
⑴ 四種不同委托代銷方式下收入實現時點的確認
⑵ 委托代銷方式銷售開發產品會計核算實務
「例05」綠地房地產開發公司委托銷售公司銷售為業務發生、承購認繳款、收
到代銷清單、竣工驗收交房，以及成本結轉的會計核算案例。
2．分期收款銷售商品房收入的確定
⑴ 分期收款方式銷售收入確認的時點  ⑵ 分期收款銷售業務會計核算實務
「例06」綠地房地產開發公司以分期收款方式銷售“期房”收取第一筆款項、
驗收交房、及結轉成本會計核算案例。
「例07」綠地房地產開發公司以分期收款方式銷售“現房”，交房、第一筆款項
到期收款日收入及按比例結轉第一筆成本、實際收到承購人交付款項的會計核
算案例。
3．面積差的會計核算
「例08」綠地房地產開發公司收取、支付面積差款項會計核算案例
四．代建工程收入的會計核算
1．收取手續費方式的代建工程
「例09」綠地房地產開發公司，收取委托方撥款、開發建設期間、代建工程完
工、移交代建產品發生代建支出、確認手續費收入會計核算案例。
2．實行劃撥結算方式的代建工程
⑴ 結果能夠可靠估計的代建合同
「例10」房地產開發公司受托代建房屋，針對不同年度實際發生合同成本、結
算合同價款、收取合同價款、確認合同收入和費用的會計核算案例。
⑵ 結果不能可靠估計的代建工程合同
① 合同成本能夠收回的代建工程會計核算
② 合同成本不可能收回的代建工程會計合算
「例11」綠地房地產開發公司受托代建房屋支付代建支出、結算代建工程款、
確認當年合同收入和費用，以及第二年完工進度無法可靠確定情況下收入和費
用的會計核算案例。
3．合同預計損失的處理：
① 合同預計損失測試方法 ② 合同預計損失會計核算實務
「例12」綠地房地產開發公司銷售合同預計損失測試計算過程、及存貨跌價準
備、收入成本結轉核算案例。
五．土地增值稅的會計核算
「例13」綠地房地產開發公司預繳土地增值稅、結轉當期收入應負擔的土地增
值稅、清算補繳土地增值稅款及核算案例
六．其他業務的會計核算
1．商品房售后服務的核算
「例14」綠地房地產開發公司銷售商品房后，收取臨時服務費、發生服務支出、
向物業移交業務、為物業撥付啟動資金的會計核算案例
2．材料銷售的核算
「例15」房地產開發公司在開發項目結束后，銷售剩余材料的會計核算案例。
第二節：房地產開發產品成本的核算
一．開發產品成本的內容
1．開發產品成本分類
2．開發產品成本項目
二．自營開發工程成本的核算（自營工程成本核算程序）
三．出包開發工程及其價款結算的核算
1．工程價款結算的辦法：⑴ 按月結算    ⑵ 分段結算    ⑶ 竣工一次結算
2．預付備料款的計算和扣回（扣回預付備料款的計算方法）
「例16」綠地房地產如某項出包工程，開始扣回預付備料款時的工程價值、第
一次應扣預付備料款、以后各次應扣預付備料款的計算
3．應付工程款和預付備料款、工程款的核算
「例17」綠地開發企業某項出包工程支付備料款、按施工計劃預付工程款、按
結算賬單扣回預付款、結算工程款會計核算案例。
四．開發間接費用的核算
1．開發間接費用的組成和核算
「例18」綠地開發公司某月某項目部工資、福利費、折舊費、遞延資產攤銷、
購物支出、周轉房攤銷會計核算案例
2．開發間接費用的分配：⑴ 開發間接費分配方法 ⑵ 開發間接費分配表制作
「例19」綠地房地產開發公司某項目部2015年5月份開發間接費用在各開發
產品之間分配實例。
五．土地開發成本的核算
1．土地開發支出劃分和歸集的原則
2．土地開發成本核算對象的確定和成本項目的設置
⑴ 土地開發成本核算對象的確定            ⑵ 土地開發成本項目的設置
3．土地開發成本的核算：土地開發成本二級科目的分設
「例20」綠地房地產開發公司在某月份內，某土地開發項目支付拆遷補償、前
期工程費、基礎設施費 、分配應記入商品性土地開發成本的開發間接費的會計
核算案例。
4．已完土地開發成本的結轉：⑴ 分項平行結轉法    ⑵ 歸類集中結轉法
「例21」綠地開發公司自用土地在開發完成并經驗收后，分別按照分項平行結
轉法、分類集中結轉法向“151出租房”和“181周轉房”結轉自用土地成本，
計算方法與會計核算案例。
六．配套設施開發成本的核算
1．配套設施的種類及其支出歸集的原則
2．配套設施開發成本核算對象的確定和成本項目的設置
3．配套設施開發成本的核算：⑴ 配套費的預提
「例22」綠地開發公司某小區幼托設施開發成本案預提率、預提費用計算案例。
⑵ 配套設施開發成本的會計核算：
「例23」綠地房地產開發公司支付分配小區內商店、水塔、幼托所拆遷費、前
期工程費、基礎設施費、分配水塔費用、開發間接費、預提幼托費會計核算
案例。
4．已完配套設施開發成本的結轉
「例24」能有償轉讓的大配套設施、按規定應將其開發成本分配計入商品房等
開發產品成本的公共配套設施、對用預提方式將配套設施支出記入有關開發產
品成本的公共配套設施驗收后成本結轉案例。
七．房屋開發成本的核算
1．開發房屋的種類及其核算對象和成本項目；
2．房屋開發成本的核算：⑴ 土地征用及拆遷補償費核算 ⑵ 前期工程費核算
⑶ 基礎設施費核算       ⑷ 建筑安裝工程費核算
「例25」綠地開發公司某項目建安成本分配案例
⑸ 配套設施費          ⑹ 開發間接費
3．房屋開發成本核算實務
「例26」綠地房地產開發公司房屋開發成本歸集案例。
4．已完房屋開發成本的結轉
八．代建工程開發成本的核算
1．代建工程的種類及其成本核算的對象和項目
2．代建工程開發成本的核算
「例27」綠地開發公司接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發小區旁邊
一條道路擴建工程會計核算案例

第二部分：新稅改形勢下房地產業涉稅問題處理
一．增值稅問題：
1．房地產企業銷售開發產品應如何確認納稅義務發生時間？
2．納稅人在當地預繳增值稅后應如何計算預繳城建稅、教育附加？
3．增值稅留抵退稅后城建稅、教育附加應如何處理？
4．增值稅一般納稅人在增值稅稅率調整前已按原適用稅率開具的增值稅發票，
發生銷售折讓、中止或者退回等情形需要開具紅字發票的，開票有誤需要重
新開具的，未開具增值稅發票需要補開增值稅發票的，應如何開票？開票時
如何操作選擇適用稅率？
5．已抵扣進項稅額的不動產，發生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計
稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，如何計算不
得抵扣的進項稅額，并從當期進項稅額中扣減？
6．按照規定不得抵扣進項稅額的不動產，發生用途改變，用于允許抵扣進項
稅額項目的，如何計算可抵扣進項稅額？
7．不動產購建進項稅額抵扣有哪些新變化，還未抵扣的進項稅額應如何處理？
8．購進國內旅客運輸服務進項稅抵扣有哪些具體規定？
9．房地產行業是否可以實施進項稅加計扣除？
10．符合哪些條件的納稅人可以試行增值稅期末留抵稅額退稅制度，退稅額如
何計算？
二．印花稅問題
1．《房屋銷售合同》按照那一稅目征收印花稅，印花稅的計稅依據到底是含稅
價還是不含稅價？
2．2018年5月1日起，賬簿貼花印花稅，有哪些新變化？
三．土地增值稅問題
1．清算時以什么為依據計算參加土地增值清算的收入額？營改增后清算收入
應如何計算？預繳增值稅時，計稅依據如何計算？
2．清算時對于拆遷還房業務應如何確認收入和可扣除成本？
3．清算時對于無產權的地下車位應該如何處理？
4．營銷設施建造費是否允許計入開發成本據實扣除？
5．銷售精裝房軟裝支出是否有可能計入開發成本予以扣除？
6．清算時對開發費用的扣除應本著什么原則處理，是否允許在據實扣除與計
算扣除中選擇一項較高的計算標準扣除？
7．營改增后，進行土地增值稅清算時扣除的稅金包括哪些稅種？
8．母公司拿地子公司開發無法取得合法有效憑證應怎樣爭取妥善解決？
9．企業在紅線外為政府建設公益設施發生的支出到底應不應該予以扣除？
四．企業所得稅問題
1．進行企業所得稅清算時以什么為稅前扣除憑證？
2．企業在補開、換開發票、其他外部憑證過程中，因對方注銷、撤銷、依法被
吊銷營業執照、被稅務機關認定為非正常戶等特殊原因無法補開、換開發票、
其他外部憑證的，其支出是否還允許稅前扣除？
3．企業與其他企業、個人在境內共同接受應稅勞務、非應稅勞務發生的支出，
采取分攤方式的，應當按照獨立交易原則進行分攤，企業以什么為稅前扣除
憑證？
4．企業租用（包括企業作為單一承租方租用）辦公、生產用房等資產發生的水
電、燃氣、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視、網絡等費用，出租方采取分
攤方式的，企業以什么憑證作為稅前扣除憑證。
5．房地產企業確認銷售收入的實現到底應該以國稅函【2008】875號、國稅
【2009】31號】哪一個文件規定為準？
6．房地產企業以委托代銷方式銷售開發產品收入如何確認？
7．施工合同為準計算發票不足金額時，以總包合同金額為準還是分包合同金
額為準，具體操作時應該注意哪些事項？
8．以不同的非貨幣交易方式取得土地，土地成本確認的方式有何不同？
9．以小產權房做返遷房和以大產權房做返遷房會計和稅收處理有哪些不同？
10．銷售未完工開發產品如何計算預繳企業所得稅，產品完工以后如何計算補
退企業所得稅？收入未實現前預繳所得稅應如何進行賬務處理？
11．由于土增稅清算較晚造成企業多交企業所得稅，清算后應如何進行處理？
12．匯總納稅企業應如何計算總分公司各應繳納企業所得稅？

資料
本次2天專題配套的講義，政策輯要與案例集資料。

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