“國地稅合并、稅制大變革”下建安與房開企業關鍵流程主要稅種實務操作與風險防控

“國地稅合并、稅制大變革”下建安與房開企業關鍵流程主要稅種實務操作與風險防控(何廣濤、蔡嘉)課程介紹：

甲方乙方 房地產與建安業
兩位財稅大咖聯袂主講

課程背景

    建筑安裝企業經營特點鮮明，管理模式各異，涉及財稅和會計問題極其復雜。長期以來，很多企業不規范操作的風險在增值稅時代都暴露無遺，不同程度的存在漏繳甚至多繳稅款的情況。為幫助企業降低涉稅風險，提高規范化運作水平,在招標、合同、收入、工程成本、掛靠業務等涉稅處理；誠邀各建筑業企業財稅管理人員參加。
    2018年注定將在中國稅收史上留下濃墨重彩的一筆，“國地稅合并”“稅制大變革”正以超出我們想象的速度奔走而來。置身于如此背景，房地產開發企業的財稅工作挑戰重重，風險與收益并重，拿著相比其他行業的高薪，當然需要做著不同于其他行業的創新工作。本課程不同于以往房地產課程的膚淺內容整理匯編，精挑細選了三十個高難度問題，剝開表層的紛繁復雜，綜合運用“財、稅、法”三個維度的知識全面，深入地為大家條分縷析、剝絲抽繭，直擊問題的核心，通過一天的課程展示當前房產財稅領域前沿的實操案例和戰略思考。

 課程大綱

第1天課程內容（何廣濤 主講）
一、投招標決策及合同管理涉稅分析
1、增值稅稅率下調、小規模納稅人回轉對建筑業企業有什么影響？
2、增值稅對工程造價有什么影響？一般計稅項目造價為111萬元，簡易計稅造價就是103萬元嗎？
3、業主類型和計稅方法對建筑業企業的投標報價有什么影響？
4、簡易計稅報的價，業主非要按照一般計稅開票如何處理？一般計稅報的價，業主非要按照簡易計稅開票如何處理？
5、兩種不同類型的甲供工程，如何進行涉稅處理？總包對分包供應材料設備，屬于不屬于甲供工程？
6、投招標決策中，預算部門、物資采購部門、合同管理部門、財務部門應扮演什么角色？
7、建筑業企業招標和采購決策時，評標指標與計稅方法有什么關系？
8、合同中必備的涉稅條款包括哪些？
二、收入涉稅處理
1、驗工計價階段（包括甲方和分包方），是否發生納稅義務？應當如何進行會計處理？
2、收取工程進度款時，有哪些規定動作必須完成？
3、收款時間與開具發票時間不在同一個月的，應如何進行涉稅處理？
4、工程結算階段（包括甲方和分包方）涉及的質保金何時發生納稅義務？企業所得稅如何確認？質量缺陷期內發生維修支出，如何進行稅會處理？業主沒收質保金，如何進行稅會處理？
5、結算收入被核減，小于已開發票金額，多開的發票應當如何處理？
6、以房抵債，包括業主抵給總包自用，以及總包再次抵給分包，應如何進行增值稅和所得稅的處理？如何減少應納印花稅和契稅金額？
7、預收款不發生納稅義務，那什么時候發生呢？發生時應如何進行稅務處理？如何開具發票？
8、預收款預繳的增值稅，在抵減時是否一對一？
9、總包合同約定的預收款，實際支付時，工程已經開工，還可以按照預收款進行稅務處理嗎？
10、為什么說預收款預繳增值稅時，不需要預繳0.2%的企業所得稅？
11、總包對分包的預付款，應如何進行稅務和會計處理？
三、工程成本涉稅處理
1、自有工人、勞務派遣、包工頭個人以及勞務分包等人工費，應如何進行規范化操作？為什么說以虛假的工資表列賬存在極大的稅務風險？
2、材料已入庫但尚未取得扣稅憑證，應如何進行暫估入賬？
3、商品混凝土的采購，如何才能獲取經濟利益最大化？17%稅率一定比3%稅率合算嗎？
4、苗木花卉等綠化工程所需材料，如何才能抵扣進項稅額？
5、砂土石料地材、食堂費用等難以取得發票的，應如何進行處理？
6、自購機械、只租設備不帶操作人員、租設備同時配備操作人員，應當如何議價，如何開票，如何抵扣？
7、租入機械設備，如果既用于一般計稅項目又用于簡易計稅項目，如何抵扣進項稅額？
8、租入機械設備，如取得品名是“建筑服務”的租賃費發票，會計上應當如何進行處理？
9、自產貨物+建筑服務、外購貨物+建筑服務、電梯工程、園林綠化工程等分包成本如何進行稅務處理？應取得何種編碼簡稱的發票才算合規？
10、工程現場發生的水電費，總表單位為業主或其他單位，無法取得自來水公司和電力公司開具的發票，應如何處理？
11、租入施工機械所需加油費，是否可以抵扣進項稅額？購買的加油卡，如何取得專票及抵扣進項稅額？
四、掛靠業務的處理（重點）
1、掛靠人代墊資金如何處理最規范？
2、不同計稅方法下掛靠分成的利潤如何進行計算？
3、掛靠利潤如何提取？

第2天課程內容（蔡嘉 主講）

一、“國地稅合并、稅制大變革”下房開企業全生命周期財稅管控戰略思考
1、“國地稅合并”過渡期房開企業財稅管控必要動作
2、“稅制大變革”下房開企業合同控稅的誤區：合同價款想改就能改？——合同情勢變更理論的稅法考量
3、房開企業全生命周期稅負不平衡問題的戰略解決思路
4、“營改增”時代房開企業全供應鏈稅務籌劃戰略的實現路徑

二、房開企業資源取得階段主要稅種實操與風險防控
1、土地價款扣除：增值稅、企業所得稅、土地增值稅
1）增值稅銷售額扣除土地價款：按項目還是按公司？
2）土地返還款如何處理？——走出沖成本或計收入的“二元誤區”
3）動遷還平增值稅的計稅依據如何確定？
4）母公司拿地項目開發土地價款扣除的三種路徑
2、城市更新項目涉稅問題分析——來自一手案例剖析
3、房地產土地拓展投資不同模式的財稅安排
1）一級市場：招拍掛、勾地、一二級聯動
2）二級市場：資產收購、股權收購、產權/司法拍賣、要錢不要地
4、市政建設配套費是否需要繳納契稅？——稅總最新的口徑
5、印花稅、土地使用稅等小稅種的細節問題分析

三、房開企業融資環節主要稅種實操與風險管控
1、集團內部關聯方資金拆借納稅風險分析與稽查應對——來自2017年稽查動態的最新口徑
2、大額貸款與其他應收款并存納稅風險與稽查應對——增值稅視同銷售與企業所得稅利息扣除兩頭圍堵
3、資金池運作模式納稅風險分析與稽查應對
4、統借統還納稅風險分析與稽查應對
5、混合性融資（“名股實債”）納稅風險分析與稽查應對

四、資源加工階段主要稅種實操與風險管控
1、企業所得稅全生命周期申報納稅流程——稅會差異如何調整？實際毛利與預計毛利差額滯后確認的稽 查風險防范
2、建安房企甲供工程的博弈——以施工水電為例
3、境外設計費如何代扣代繳相關稅費？——房企、境外設計公司、境內代理三方協議模式的“虛開風險”
4、開發成本超過評估指標值就要補稅嗎？
5、建安成本偏高——房地產企業反避稅案例
6、成本發票滯后取得（跨期票據）的扣除問題？——追溯調整法與未來適用法的選擇？
7、營銷設施建造費（銷售樣板房、售樓處）納稅風險分析與稽查應對——增值稅、企業所得稅、土地增值稅的處理異同
8、地下車位的財稅處理：風險與收益的權衡
1）國稅發【2009】31號文第33 條如何理解？
2）人防車位銷售，建造成本還可以作為公配處理嗎？
3）無產權地下車位銷售房產稅風險的規避

五、資源流通與管理階段主要稅種實操與風險管控
1、金稅三期系統中重點監控與預警的房開企業財務數據
2、預收賬款的增值稅會計處理——來自實操案例的講解
3、價外費用（違約金、賠償金、獎勵費等）納稅風險分析與稽查應對——來自稽查案例的講解
4、“限地價+競配建”無償是否視同銷售？——走出現有認識的誤區
5、“雙合同銷售”、分拆房價銷售納稅風險分析與稽查應對
6、“工抵房”納稅風險分析與稽查應對——“五方協議”模版分享
7、印花稅、土地使用稅、房產稅——財會【2016】22號文后在土增稅清算時能否扣除？
8、土增稅清算時間早晚如何決策？——國稅總局【2016】81號公告的深度解讀

第三部分： 現場疑難問題解答（紙質問題請提前打印或書寫工整）

主講嘉賓：

何廣濤 中國人民大學會計學博士，高級會計師，注冊稅務師，北京理工大學、首都經貿大學、北京工商大學校外研究生導師，歷任國家體育場“鳥巢”項目財務主管，特大型項目部總會計師，集團公司稅務負責人等多重崗位鍛煉，具備完整的建安行業全流程財稅實操經驗。深耕建安領域財稅筆耕不輟，兩年來累計已發表原創文章三百余篇。最新著作：《建筑業與會計實務增值稅管理》   

蔡 嘉 快與財經集團CEO，事務所所長，高級研究員，多家知名地產建安公司的財稅顧問，前上海市稅務局大企業管理所副所長，曾任世界五百強綠地集團、益海嘉里集團、眾邦金控集團等財務總經理、稅務總監、投資總監等職位。北京大學碩士研究生，會計學碩士，法學、會計學雙學士中國企業財務管理協會上海市房地產財務管理專業委員會副會長。

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