土地增值稅立法前瞻與清算實務及籌劃攻略專題班

土地增值稅立法前瞻與清算實務及籌劃攻略專題班(胡俊坤)課程介紹：

戰“疫”與經濟內循環新形勢下的房地產企業：
——土地增值稅立法前瞻與清算實務及籌劃攻略專題班

‖專題背景‖    
《中華人民共和國土地增值稅法》征求意見稿已經對外發布。征求意見稿透露出未來土地增值稅的巨大轉變：法律層級上升、征稅范圍調整、法律責任加強……房地產企業應否從早應對呢？
其實，對房地產開發企業而言，重要的則是活好當下：在國家密集調控背景下，尤其是稅收政策缺乏嚴密性、科學性、合理性的情況下，如何做好土地增值稅的清算，有效規避清算的風險？在稅收征管邁入數據智能化時代背景下，房地產開發企業又該如何有效規避土地增值稅的稽查風險？如何在不違反稅收法律法規的前提條件下，實施土地增值稅籌劃，提升企業效益呢？

‖主講專家‖ 胡俊坤：法律碩士、稅務師，先后在《財政研究》《經濟研究參考》《經濟學消息報》《涉外稅務》《財會通訊》《財會研究》《財會月刊》《稅務與經濟》等報刊發表論文百余篇，實務類文章六百余篇，有二十多篇文章被中國人大報刊復印資料全文轉載；出版有《新納稅申報表填報》《個人所得稅法解讀》《企業所得稅匯算清繳手冊》《個人所得稅綜合所得匯算清繳實務與籌劃》等，在業界享有“財稅百事通”、“稅法活字典”等稱號。先后在北京、上海、深圳、廣州、南京等100多個城市舉辦過講座與培訓。授課特點是：總能將法律邏輯與會計嚴謹融為一體，實現豐滿理論與骨感實操的和諧統一，睿智中飽含幽默，調侃中盡顯專業。

‖專題收益‖通過本課程，您將和您的企業獲得下列收益：
1．知曉土地增值稅未來發展的趨勢，進行前瞻性的項目規劃；
2．把握土增稅征稅對象與課稅范圍的疑點、難點問題，更進一步理解土地增值稅；
3．理解土地增值稅清算單位的內涵，正確把握清算的時間，規避涉稅風險；
4．重溫土地增值稅上房地產銷售收入的確認與計量規則，發現其中的利益平衡點；
5．挖掘土地增值稅成本費用的扣除技巧，在不違法的框架下有效實施籌劃；
6．掌握土地增值稅優惠及其運用，理解其本質，不至于發生籌劃差錯；
7．知曉當前土地增值稅主流的納稅籌劃思路，發現其中的不足，規避籌劃的風險；
8．全面提升土地增值稅清算的稅收管理水平，有效化解房地產企業的涉稅風險。

‖主講內容‖

第一節：土地增值稅立法前瞻分析
1．為什么說土地增值稅是一個妖稅？
2．增值稅與土地增值稅不能共存嗎？
3．未來的土地增值稅法會怎么變？
⑴ 納稅人：為何不借鑒其他法律
⑵ 課稅范圍：發生了重大調整
⑶ 收入確認：需要更多的智慧
⑷ 扣除項目：在征管實踐基礎上重構
⑸ 稅率：維持是最佳選擇
⑹ 核定征收：永不能治愈的傷痛
⑺ 稅收優惠：可能是最大的敗筆
⑻ 申報納稅：有點恐怖的“放管服”
4．房地產開發企業在立法中能做什么？
⑴ 最高端的納稅籌劃，您懂嗎？
⑵ 可以有私心，但更應當公道

第二節：土地增值稅征稅制要素回顧
1．誰是土地增值稅的納稅人？
2．課稅范圍，財稅人員真的懂了嗎？
⑴ 小產權轉讓是否征收土地增值稅？
⑵ 轉讓永久使用權是否征收土地增值稅？
⑶ 未辦理產權轉移的房產交易是否計繳土地增值稅？
⑷ 車位、車庫轉讓是否征收土地增值稅？
3．扣除項目，到底是雌的還是雄的？
4．離一次稅一次，是雁過拔毛嗎？
5．評估征稅，是創新還是不得已？

第三節：土地增值稅清算條件與對象的確定
1．土地增值稅清算由誰來打破沉默？
2．在什么條件下啟動清算？如何把握？
⑴ 應當清算與可以清算有何區別？
⑵ 滾動開發如何把握清算時點？
⑶ 如何判定竣工、已售、自用、出租？
⑷ 如何準確把握取得預售許可證滿三年？
3．土地增值稅的清算單位與對象
⑴ 土地增值稅清算單位怎么確定？
⑵ 清算單位分兩類還是三類或者四類？
⑶ 地下室和車位歸屬于住宅還是其他房產？
⑷ 普通住宅與非普通住宅如何進行區分？
⑸ 住宅與商業用樓可否合并進行清算？
⑹ 合并、分立、投資業務是否涉及清算？
4．土地增值稅清算啟動環節的納稅籌劃
⑴ 清算與否究竟該如何選擇？
⑵ 僵尸公司注銷是否可以規避清算？
⑶ 分期開發與滾動開發的選擇，對還是錯？

第四節：土地增值稅清算中扣除項目及其金額的確定
1．土地取得成本及其扣除
⑴ 以招拍掛取得土地如何確定其成本？
⑵ 以接受投資取得土地時如何扣除成本？
⑶ 以接受抵債取得土地的成本如何扣除？
⑷ 以股權方式取得土地的，其扣除成本如何處理？
⑸ 以無償劃撥方式取得土地的，其土地成本該如何確定？
⑹ 土地評估增值可以作為土地取得成本扣除嗎？
⑺ 為取得土地而發生的契稅、土地使用稅等計入土地成本嗎？
⑻ 不同方式取得土地時其憑證票據處理上，需要注意哪些細節？
⑼ 為取得土地而發生的傭金、經紀費用是否也記入土地成本扣除？
⑽ 為取得土地而發生的拆遷成本也作為土地取得成本嗎？
⑾ 以項目換取土地時，項目建造成本也可以作為土地取得成本？
⑿ 土地閑置費是否可以扣除？土地增值稅與企業所得稅有何差異？
2．房地產開發成本及其扣除
⑴ 只要是實際發生的開發成本都可以扣除嗎？
⑵ 未取得發票的開發成本能否計算扣除？
⑶ 房地產開發成本如何確認及判斷？
⑷ 建安成本主要由哪些因素構成？
⑸ 備注欄不符合要求的發票成本能否扣除？
⑹ 稅局憑什么判斷地產企業建安成本的合理與否？
⑺ 普通住宅與其他產品類型如何分攤開發成本？
⑻ 按建筑面積分攤成本無法避免商業增值率高怎么辦？
⑼ 拆遷安置費用在土地增值稅上有什么特殊處理要求？
⑽ 地下車位、車庫如何分攤開發成本？
⑾ 購入爛尾樓項目繼續開發的，是否可以加計扣除？
⑿ 售樓部的費用是否也可以作為開發成本？
⒀ 會所、幼兒園、小學符合什么條件才可以作為公共配套設施成本？
⒁ 裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項目？又能否加計扣除？
⒂ 甲供材的土地增值稅處理需要注意哪些細節？
3．期間費用及其扣除
⑴ 企業發生的借款利息支出如何進行土地增值稅扣除？
⑵ 利息支出據實扣除的條件是什么？如何區分金融企業與商業銀行？
⑶ 委托銀行貸款的利息支出是屬于能提供金融機構的證明嗎？
⑷ 商業銀行的財務顧問費支出是否可以據實作為土地增值稅清算扣除項目？
⑸ 全部是自有資金時是否也要計算扣除利息支出？
⑹ 既有借貸資金又有自有資金時是否可以一女二嫁？
4．舊房轉讓土地增值稅怎么計算？
⑴ 舊房沒有賬面無成本，也沒有發票，土地增值稅清算怎么辦？
⑵ 舊房轉讓如何確定可以扣除的項目金額？
⑶ 有購房發票，那么轉讓舊房時是否還要進行評估？
⑷ 舊房轉讓時是否可以核定征收土地增值稅？
5．稅金及其扣除
6．加計扣除

第五節：清算中土地增值稅收入的確認與計量
1．房地產銷售收入的確認與計量
⑴ 清算時，預售款也應確認為收入嗎？
⑵ 分期收款銷售房產，如何確認收入？
⑶ 按揭銷售房產時，銷售收入如何計量？
⑷ 訂金、定金、違約金等如何確認收入？
⑸ 銷售收入中是否可以扣除折扣與折讓？
⑹ 轉讓地下車位永久使用權時該如何確認收入？
⑺ 房產轉讓價格明顯偏低時是否要進行調整？
⑻ 商品房面積與實測面積不一致時如何確認收入？
2．視同銷售收入的確認與計量
⑴ 哪些情況下土地增值稅須視同銷售？
⑵ 視同銷售條件下，如何確認收入？
⑶ 視同銷售業務在何時確認收入？
⑷ 土地增值稅與企業所得稅視同銷售的區別
3．代收費用及價外收費的土地增值稅政策
4．土地增值稅上拆遷收入如何處理？
5．政府補償或者返還該如何做土地增值稅處理？

第六節：土地增值稅清算中的疑難問題解析

第七節：專家現場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

資料：
本次2天專題的配套講義，政策輯要與案例集資料。

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