土地增值稅立法、穩調控、嚴征管背景下的房地產企業——重特業務會計核算暨土地增值稅清算實務

土地增值稅立法、穩調控、嚴征管背景下的房地產企業——重特業務會計核算暨土地增值稅清算實務(林老師)課程介紹：

專題背景
房地產開發涉及到土地取得、開發建設、預售銷售、自持物業租賃或自營等流程，各環節涉及的稅種多，涉稅處理復雜，稅企爭議問題也多，您都掌握了嗎？而這些過程也是作稅收規劃，產生巨額稅收利潤的階段，您又了解了多少？
另今年7月16日《中華人民共和國土地增值稅法》征求意見稿橫空出世，財稅朋友圈全被征求意見稿刷屏了。征求意見稿透露出未來土地增值稅的巨大轉變：土地增值稅法將上位為國家法律；出讓、轉讓集體房地產將納入征稅范圍；納稅人須根據項目情況及稅法要求自行進行土地增值稅清算……房地產的冬天要來了嗎？然則通過新的土地增值稅法，房地產企業又該如何應對？
對房地產開發企業而言，重要的則是活好當下：在國家密集調控背景下，特別是稅收法律政策缺乏嚴密性、科學性、合理性的情況下，如何做好賬務處理與土地增值稅的清算，有效規避清算的風險？在全面增值稅以及國地稅合并之后，面對強大的大數據稅收征管手段，房地產開發企業又該如何有效規避土地增值稅的稽查風險？如何在不違反稅收法律法規的前提條件下，實施土地增值稅籌劃，提升企業效益呢？

主講專家
林老師：中國注冊稅務師、會計師、律師，國家稅務總局講師團成員，國家稅務總局稽查人才庫、所得稅人才庫優秀人才，著名房地產納稅規劃實戰籌劃專家，被譽為房地產財稅答疑“第一人”。多次組織、參與全國稅收大要案稽查工作，潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累，并著有《土地增值稅清算操作指南》1-5版、《房地產企業所得稅匯算清繳》2019年版、《后營改增時代房地產行業稅收問題答疑解惑》等。現在某省稅務局工作，為廈門國家會計學院碩士研究生導師，廈門大學、廈門理工學院、閩南師大等等多所高校客座教授或特聘講師。長期在北京、成都、江蘇、廣州等全國數十個城市授課，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默；既有理論高度又有實戰操作，深受各地學員喜愛！

主講內容

第一節：房地產業重特難點業務會計核算與涉稅實務
一．拿地環節重特事項會計核算實務操作與涉稅風險防范
1．土地價款從銷售款項中減除應如何進行會計核算，涉稅風險主要在哪里？
2．企業取得包括土地出讓金返還等在內的各種政府性資金應如何進行會計核算與稅務處理？
3．各類補償性支出（拆遷安置費、通風采光等）及實物性補償支出會計應如何核算，涉稅問題主要有哪些？
4．拿地時紅線外附加工程（修路搭橋建公園等）應如何進行會計處理，稅務上該如何處理？
5．拿地時配建的有償限價房或無償人才公寓、社會保障房會計核算如何處理？
稅務上又該如何處理？
6．購買在建工程（爛尾樓）取得的項目或土地會計核算應注意什么問題？涉稅處理時又會產生什么不利影響？
7．結婚生子式與友情同居式的合作建房有何不同？會計核算與稅務處理都各有什么優缺點？
8．以承債式股權收購取得項目稅收如何處理？
9．以債務重組或破產重組介入項目會計核算如何處理？涉稅問題又該如何處理？
二．開發環節重特事項會計核算實務操作與涉稅風險防范
1．合同內甲供材與合同外甲供材差異在哪？會計如何核算？稅務處理上有何區別？
2．園林綠化工程或自購綠化苗木會計如何核算？稅務處理上有何奧妙？
三．預（銷）售環節重特事項會計核算實務操作與涉稅風險防范
1．收到內部認購款應如何進行會計核算？又該如何進行稅務處理？
2．捆綁銷售（買房捆綁精裝修、買房捆綁銷售車位等）應如何進行會計核算？
稅務處理上有什么風險？
3．委托第三人團購銷售、付三抵五等促銷應如何進行賬務處理？稅務上如何認
定？
4．房地產項目進行分銷應如何進行處理？分銷費用在稅務上如何認定？
5．買房送汽車、家電等買一贈一行為會計處理有何問題？稅務上如何認定？
6．售后回租的稅務風險主要有哪些？
四．物業自持環節重特事項會計核算實務操作與涉稅風險防范
1．開發產品自持經營的會計核算與稅務處理有何特點？
2．開發產品租賃經營應如何進行會計核算，稅務處理上有什么空間？

第二節：土地增值稅清算實務與風險控制
一．土地增值稅政策與清算技巧
1．土地增值稅的法定清算條件和指定清算條件各是什么？
2．企業符合法定清算條件而不清算有什么納稅風險？指定清算條件滿足的情況
下自行清算是否可行？
3．稅務稽查部門能否對企業未清算的項目進行土地增值稅清算并進行處理？
4．房地產項目的清算單位以什么為標準？全國各地的掌握口徑是否相同
5．一個清算單位中普通住宅和非普通住宅、非住宅是否必須分開計算增值額并
繳納土地增值稅？不分開的情況下有什么風險？
6．房地產開發成本的成本對象如何劃分？如果不按建筑面積劃分有什么稅務風
險？
7．納稅義務發生時間與稅款清算時間有什么區別？清算的土地增值稅稅款在什
么情況下可以加收滯納金或處以罰款？
8．分期開發的房地產扣除項目金額如何劃分？
二．房地產轉讓收入的稅務處理
1．取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？
2．營改增前后房地產項目的轉讓收入發生了什么樣的變化？
3．土地增值稅在營改增后對房地產企業而言利弊如何？
4．銷售面積發生差錯存在補退款如何處理？
5．收取的違約金、滯納金、賠償金等價外費用要不要計算繳納土地增值稅？
6．代收代付的水電增容費、有線電視安裝費、網絡費等如何處理？
7．開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、
換取其他單位和個人的非貨幣性資產是否需要視同銷售？該如何處理？
8．將車庫或者停車位轉讓，其收入是否計入房地產轉讓收入？
9．將不能銷售的公共配套設施對外銷售了又該如何處理？
10．將自有的土地承包他人開發收取的承包金如何做稅務處理？
11．企業合并、分立等過程中發生的房地產權屬轉移是否應當征收土地增值稅？
12．拆遷安置土地增值稅如何計算？
13．以上各種行為的增值稅、企業所得稅等其他稅種的處理又是如何規定的？
三．土地增值稅準予扣除項目金額的確認問題
1．準予土地增值稅前扣除的確認原則與企業所得稅稅前扣除原則有什么異同？ 
2．取得土地使用權所支付金額如何確認？土地閑置費的土地增值稅和企業所得
稅處理是否一樣？
3．存在土地出讓金返還的情況下，土地成本該如何確認？增值稅、企業所得稅
對此種情況該如何處理？
4．存在支付拆遷補償費或拆一還一實物安置的情況下，支付的拆遷補償費和實
物安置的房產如何處置？增值稅、企業所得稅又該如何處理？
5．拿地時存在附加條件（人才公寓、紅線外附加工程等）土地增值稅清算時該
如何處理？
6．土地成本在計算增值稅時全額作為銷售額的減除項目處理，在土地增值稅清
算時是否還可以全額作為計算扣除項目金額處理并加計扣除？
7．以股權轉讓方式取得的項目土地成本如何認定？
8．以投資入股取得的房地產項目土地成本如何認定？
9．購買爛尾樓等在建工程取得的房地產項目需要取得什么票據？土地增值稅清
算時其購進成本能否加計扣除？
10．企業開發的房地產項目投入使用后或轉為固定資產處理后再用于銷售如何計
算扣除項目金額？能否加計扣除？
11．房地產開發成本如何確認？       
12．房地產開發費用和與轉讓房地產有關的稅金如何確認？

第三節：專家現場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

資料
本次2天專題的配套講義，政策輯要與案例集資料。

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