2019房地產企業項目稅負測算與全程稅負優化實戰專題班

2019房地產企業項目稅負測算與全程稅負優化實戰專題班(于老師)課程介紹：

專題背景
房地產項目開發周期長，綜合稅負重。營改增后，隨著國地稅機構合并、金稅三期和發票管理系統全面升級，查帳征收依法征管勢在必行，央行金融嚴管、非法支付入刑，第二輪發票嚴打全面啟動，伴隨新項目開發周期陸續到來，行業綜合稅負上升突顯。該行業稅務籌劃空間越來越小，風險越來越大。
針對新開發項目稅負上升的嚴峻考驗，只有項目啟動初始階段，對新項目結合市場行情和地產行業運營規律，進行開發項目的整體稅負提前測算，提前有效防范稅負風險。在開發全程中針對項目稅負測算總結出的問題，將財稅知識充分融入行業運營實踐，通過架構搭建、商業模式更新、合同控稅等全程財稅管控，提前防控渉稅風險，全面規范企業業務運營和財務核算，從根源上化解財稅風險，獲取企業真正的財務管理收益最大化。

主講專家
于老師：注冊稅務師、注冊會計師，是實戰型房地產行業培訓講師代表、資深房地產財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十五年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規工作。在全國各省多次講授：房地產企業全盤財稅管控核算再造、房地產業三大清算項目及增值稅管控應對、房地產業全程票據處理和合同規劃、企業成本核算、測算管控、“營改增”全方位應對和轉型的組織架構搭建、房地產企業內控制漏洞識別和財務風險應對等實踐方面非常強的財稅實務課，培養了很多財務總監。深得企業認可。近年來，為多家大型企業集團作財稅內訓。講課以基層財稅實務應用見長，講解精辟透徹，脈絡清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結，將一個個復雜的財稅知識點結合行業實務特點分析得簡單易懂。善于結合行業運營實際，充分利用現行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。

主講內容

第一節：開發項目整體稅負測算
一．為什么要進行項目整體稅負測算？
1．監管模式趨嚴：
⑴ 央行金融嚴管、非法支付入刑標準出臺、建筑行業實名制管理全面實施
⑵“金三”上線帶來稅收征管大數據背景下涉稅違法精準定位新革命
⑶“雙隨機一公開”稽查執法模式全面鋪開
⑷ 稅警聯合嚴打發票虛開虛抵的推進、黑名單制度廣泛落實……
2．房地產企業收入不可規避：
⑴ 開發成本顯性化
⑵ 融資成本虛高
⑶ 核定征收征管模式已成歷史
⑷ 高暴利帶來的增值稅、企業所得稅、分配個人所得稅、土地增值稅等高稅負
困境
⑸ 如何結合行業運營特點依法降低稅負？
⑹ 項目整體稅負測算是合法優化房地產項目總體稅負的前提
二．如何進行項目整體稅負測算
1．稅負測算流程與方法
⑴ 步驟1：識別涉稅因素，優化業務模式。
⑵ 步驟2：深入剖析稅負，掌控法律依據。
⑶ 步驟3：建立測算工具，形成測算預案。
⑷ 步驟4：分析稅負結構，全面優化稅負。
2．具體應用：
⑴ 如何確定稅負測算的順序？
⑵ 數據如何提取和整理？
⑶ 如何應對數據風險？
⑷ 如何建測算模版和高效測算？
⑸ 數據測算應關注哪些風險點？
3．稅負測算實操應用
⑴ 增值稅稅負率測算
⑵ 土地增值稅稅負測算
⑶ 企業所得稅稅負測算
⑷ 其他稅種稅負測算（含契稅、印花稅、土地使用稅、房產稅、城建稅、教育
費附加、車船稅、個人所得稅）
⑸ 房地產企業綜合稅負率測算與案例分析應用

第二節：開發項目全程稅負優化
一．公司架構優化概述
1．房地產開發流程及各環節相關表證單書的財稅應用
2．公司架構設計分析及商業模式創新的財稅規劃新走向。
二．房地產公司全程架構優化、商業模式創新和核算管理實操演練。
1．設立階段
⑴ 設立階段應提前規劃好哪些稅費？
⑵ 項目公司和公司項目如何規劃？
⑶ 投資主體如何優化？
⑷ 如何從戰略運營視角規劃投資類型和商業運營模式？
2．籌資階段
⑴ 中小房地產企業籌資面臨哪些問題？
⑵ 如何進行商業模式更新有效破解房地產企業融資瓶頸？
⑶ 如何解決關聯企業間融資利息產生的增值稅稅負增加問題？
⑷ 如何將超銀行同期貸款利率的利息在所得稅前合法扣除？
⑸ 如何將房地產企業的應稅收入轉化成免稅收入？
3．拿地階段
⑴ 不同方式取得土地，如何進行商業模式創新和合同規劃使其綜合稅負最優？
⑵ 不同方式返還土地出讓金案例解析和商業模式規劃
⑶ 土地的不同資本運作模式實例解析
⑷ 案例1：投資和劃轉的財稅政策應用
⑸ 案例2：股權并購
⑹ 案例3：接盤方式取得開發項目
4．開發階段
⑴ 增值稅體制下如何進行招投標？
⑵ 工程發包模式如何規劃能使開發和建筑雙方綜合稅負最優？
⑶ 如何采購定價優選供應商？
⑷ 如何防范采購中的票據風險？
⑸ 開發成本如何規劃和管控？
5．預售、銷售階段
⑴ 預售階段和銷售階段增值稅核算、報表填報和發票開具實例解析
⑵ 預售階段和銷售階段企業所得稅核算、報表填報的模版實例應用
⑶ 廣告合同如何簽稅負能最優？
⑷ 買房贈送如何處理和稅收籌劃？
⑸“老帶新”銷售模式如何處理？
⑹ 交房前后物業費、取暖費如何處理？
6．自持運營管理階段
⑴ 裝修、存量資產剝離、回租、免稅……商業模式創新實例模擬
⑵ 自持資產如何結合物業管理進行戰略運營管理？
⑶ 企業出租新老項目、轉租項目如何稅收規劃？

第三節：深度解讀國家稅務總局深圳稅務局發布的《土地增值稅征管工作規程》
2019年第8號公告

第四節：老師現場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

資料
本次2天專題的配套講義，政策輯要與案例集資料。

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