房地產開發企業納稅實務百題與案例精解高研班

房地產開發企業納稅實務百題與案例精解高研班(劉玉章)課程介紹：

自《企業所得稅法》實施以來，財政部、國家稅務總局根據經濟形勢的發展，制定了一系列有利于促進我國經濟發展的稅收政策，對于降低企業的稅收負擔、克服經濟危機對我國的影響起到了舉足輕重的作用，房地產開發企業需要把這些政策貫徹到納稅操作的全過程。
2009年，我國成功的進行了流轉稅改革，實現了生產型增值稅向消費型增值稅的過渡，營業稅是房地產開發企業的主體稅種，流轉稅的改革對房地產開發企業納稅必將產生重大的影響。
2010年4月17日，國務院下發了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010]10號），要求對房地產企業的土地增值稅進行重點清算和稽查。為貫徹國務院的指示，國家稅務總局在當年五月份兩次發文進行布置，國務院及國家稅務總局的文件在全國掀起了土地增值稅的“清算風暴”。
為了進一步整頓規范稅收秩序，提高稅法遵從度，實現為國聚財、為民收稅的神圣使命，保障稅收收入穩定增長，促進房價合理回歸，前不久，國家稅務總局印發了《2012年全國稅務稽查工作要點》（稽便函[2012]1號）和《關于開展2012年稅收專項檢查工作的通知》（國稅發[2012]17號）及稅收檢查項目工作方案，房地產、建筑安裝行業又一次被列為稅務稽查重點。
在上述稅收形勢下，我們總結了近幾年房地產企業納稅實務的典型案例，歸納了近幾年房地產業稅企爭議焦點問題，對房地產企業所涉及的各稅種，諸環節，分項目的118道疑難問題進行剖析、解答，希望通過培訓，講解房地產企業納稅操作技巧，解答房地產企業稅務檢查中遇到的疑難問題。

【資    料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。

● 課程內容
一、增值稅、營業稅納稅實務精解
01、房地產開發企業哪些業務應當繳納增值稅？如何選擇增值稅納稅人身份？
02、房地產企業處置使用過的固定資產和廢舊物資應當交什么稅？怎樣繳稅？
03、企業以土地使用權投資怎樣交納營業稅？股權轉讓是否繳納營業稅？
04、什么是合作建房？怎樣繳納營業稅？
05、自建房產自用是否繳納營業稅？誤交的營業稅如何處理？
06、甲方提供材料與甲方提供設備怎樣納稅？甲方自購材料增值稅發票可否計入開發成本？
07、裝飾勞務清包工怎樣繳納營業稅？
08、房地產企業將鋁合金門窗出包給鋁合金門窗廠，應當取得什么樣的發票才允許稅前扣除？
09、轉讓在建項目怎樣繳納營業稅？購入在建項目后投資建設，建成后銷售怎樣納稅？
10、房地產企業以折扣價售房應當怎樣開具發票？
11、房地產企業銷售房產價格明顯偏低而無正當理由的，稅務機構如何核定營業額？
12、房地產企業預售房產納稅義務發生時間如何確定？以按揭方式預售房產納稅義務發生
時間應當如何確認？
13、房地產企業與承租人簽訂租賃預約協議并收取預租價款的，何時確認營業稅納稅義務？
14、房地產企業轉讓土地使用權怎樣操作可以降低稅費支出？
15、房地產開發企業取得的“毛地”，對土地進行一級開發怎樣納稅？
16、售后回購怎樣納稅？房地產企業如何利用售后回購擴大融資渠道？
17、開發產品融資性售后回租是否繳納營業稅？房產企業怎樣利用這項政策擴大融資渠道？
18、企業買賣外匯、有價證券、期貨等金融商品是否繳納營業稅？
19、怎樣判定營業稅合法有效憑證？                
20、《營業稅暫行條例》對價外收費規定有哪些變化？ 
21、房地產企業委托境外設計院進行規劃設計怎樣扣繳境外企業的稅款？   
22、委托代銷、按揭方式銷售開發產品何時確認銷售？
23、什么是合作建房？合作建房怎樣繳納營業稅？
24、以“拆一還一”方式進行動遷補償，怎樣交納營業稅？
25、企業因舊城改造被動遷是否繳納營業稅？
26、企業因城市規劃等原因而搬遷到郊區另建新廠，搬遷補償收入怎樣納稅？內資企業與
外商投資企業有何差異？
27、房地產企業將商店低價賣給個人，購房人再將商店無償提供給房地產企業用于出租，怎樣做納稅調整？

二、土地增值稅納稅實務精解
28、怎樣計算房產銷售總額？售房合同面積與實際測量面積不一致是如何確認收入總額？
29、房地產企業哪些處理房地產的行為在計算土地增值稅時應當做視同銷售處理？
30、計算增值額時允許扣除的開發成本包含哪些？怎樣計算允許扣除的房地產開發費用？
31、土地增值稅清算時，契稅是否可以計入取得土地使用權所支付的金額，契稅可否計算
30%的附加扣除額？
32、房地產企業自取得土地使用權之日起滿一年未動工開發建設征收的土地閑置費，可否
計入“開發成本”？在計算土地增值稅時可否扣除？
33、房地產開發費用中利息怎樣計算，有金融機構借款證明利息支出怎樣扣除？企業沒有
借款的，房地產開發費用是否按照5％扣除？
34、房地產企業可否預提成本，預提的成本在土地增值稅清算時可否扣除？
35、什么是普通標準住宅，企業出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優惠政策？
36、房地產開發企業經批準建造出售保障性住房，是否應當預繳土地增值稅？
37、以土地或房地產進行投資聯營的，是否享受土地增值稅的免稅優惠？對房產開發企業
有何特殊規定？
38、房地產企業轉讓舊房如何計算扣除項目金額？
39、房地產開發企業在土地增值稅清算時可否將不同類型的房地產綜合計算增值額、增值率
，繳納土地增值稅？
40、對個人支付的拆遷補償款憑何種憑證扣除？
41、扣留施工企業的質量保證金沒有發票可否扣除？怎樣確保質量保證金能夠取得施工企
業的發票？
42、怎樣確定土地增值稅的清算項目？應當進行土地增值稅清算的項目和要求納稅人進行
土地增值稅清算的項目怎樣劃分？
43、房地產企業新建的商品房裝修費用可否計入開發成本，能否享受加計扣除？怎樣利用
增加裝修成本的方法降低土地增值稅？
44、房地產企業銷售普通標準住宅如何定價可以降低土地增值稅？
45、房地產企業轉讓在建項目與轉讓股權在納稅方面有什么差異？
46、房地產企業利用已經征用的土地建造賓館、商廈，怎樣操作可以降低稅費支出？
47、企業取得的土地出讓金返還如何進行賬務處理，可以降低稅費支出？
48、房地產企業直接轉讓土地使用權如何操作可以降低土地增值稅？
49、轉讓土地使用權怎樣操作可以降低稅費支出？
50、怎樣核算房地產企業的管理費用可以降低土地增值稅？
51、新辦房地產企業如何確定“籌建期”？
52、普通標準住宅享受免稅的預期成本如何計算？
53、搞好土地增值稅清算應注意哪些問題？

三、企業所得稅納稅實務精解
54、怎樣劃分開發產品的成本核算對象？開發產品計稅成本核算應當遵循哪些程序？
55、開發產品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應當怎樣分攤？
56、開發產品計稅成本支出的具體內容包括哪些？
57、開發項目的營銷設施建造費怎樣核算？在計算土地增值時可否扣除？
58、在開發項目內建造的郵電通訊、學校、醫療等設施當地政府部門給予經濟補償后的差額應怎樣進行稅務處理？
59、安置動遷用房支出怎樣進行稅務處理？
60、利用地下基礎設施建成的停車場怎樣核算計稅成本？
61、利用人防工程建成的地下車庫投資者是誰？人防工程建造的車庫房地產企業可否銷售
？應當怎樣妥善處理？
62、開發產品完工后，再發生成本費用應當怎樣處理？
63、房地產企業怎樣避免與施工企業工程決算久拖不決？
64、房地產開發項目怎樣確定成本終結日？怎樣正確處理開發成品“完工”與計算應納稅
所得額的關系？
65、由于和施工企業工程結算不及時，無法完整的計算計稅成本，房地產企業怎樣合理的調整交房日期？
66、房地產企業以擴股方式取得土地使用權的，怎樣進行會計核算？
67、其他企事業單位、個人以分房為目的，與房地產企業合資開發房地產項目的，房地產
企業怎樣確認收入？
68、其他企事業單位、個人以分紅利為目的，與房地產企業合資開發房地產項目的應當怎樣進行稅務處理？
69、房地產企業以房換地方式取得土地使用權的，怎樣確定土地使用權的成本？
70、房地產企業在項目調研階段的費用是否可以計入開發成本？
71、新成立的房地產企業怎樣計算開辦費？
72、房地產企業銷售開發產品銷售確認的原則和條件，已經開具發票的按揭售房何時確認
銷售收入？
73、“買一贈一”、現金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣進行稅務處理？
74、企業季度按計稅毛利率預交企業所得稅時，已交的營業稅及附加、土地增值稅、以前
年度虧損可否扣除？
75、房地產企業采用分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、售后回購方式怎樣納稅？
76、房地產企業視同銷售業務稅收政策有何變化？相關資產的計稅基礎怎樣計算？
77、企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他房地產企業，怎樣進行稅務處理？
78、企業所得稅匯算清繳時，出包工程因未辦理工程結算而未取得全額發票的可否預提成本
？應注意哪些問題？
79、固定資產折舊政策變化對企業所得稅的影響，房地產企業怎樣正確計提折舊？
80、怎樣在不影響利潤總額的前提下利用稅收政策多提折舊，減少當期應交企業所得稅？
81、企業購進軟件，凡符合固定資產或無形資產確認條件的怎樣進行折舊或攤銷？
82、房屋、建筑物等固定資產在未提足折舊前推到重置的怎樣進行稅務處理？
83、房屋、建筑物等固定資產進行改擴建怎樣計算計稅成本，怎樣計提折舊？
84、房地產企業以非貨幣資產進行投資，評估增值稅是否繳納企業所得稅？
85、股權投資的股息、紅利所得怎樣納稅？股權投資損失可否在稅前扣除？
86、股權投資轉讓損益怎樣納稅？新政策有何變化，長期掛賬的股權投資轉讓損失可否扣除？
87、投資企業撤回或減少投資的怎樣進行稅務處理？
88、物業公司一次收取管理費，長期為客戶提供物業服務的如何確認收入？如何納稅？
89、何謂資產損失？企業資產損失在企業所得稅前扣除的原則？
90、國家稅務總局2011年第25號公告對資產損失稅前扣除有何重大變化？
91、以前年度未扣除的資產損失怎樣進行稅務處理？
92、稅務機關怎樣對企業的資產損失進行監督管理？
93、如何理解企業發生的合理的工資薪金支出準予扣除？
94、企業為員工支付的補充養老保險費、補充醫療保險費怎樣扣除？怎樣征收個人所得稅？
95、職工因公出差補助、誤餐費補助是否計入工資總額，可否稅前扣除？是否征個人所得稅？
96、職工福利費的開支范圍是什么？如何在稅前扣除？
97、企業工會經費和職工教育經費怎樣在稅前扣除？
98、職工的辦公通訊費可否在稅前扣除？
99、企業確因工作需要為職工購置的工作服可否稅前扣除？
100、企業自有房產裝修費可否在稅前扣除？
101、企業的業務招待費稅前扣除怎樣計算，計入什么科目？企業在籌建期間、清算期間的業務招待費怎樣扣除？房地產企業在取得第一筆收入前的業務招待費怎樣扣除，預收賬款 可否作為計算業務招待費的基數？
102、職工的“五險一金”怎樣在稅前扣除，是否計征個人所得稅？
103、企業發生的公益性捐贈支出可否扣除？范圍是什么？
104、企業發生的研究開發費怎樣扣除？
105、企業廣告費和業務宣傳費稅前扣除的條件是什么？
106、企業贊助支出可否扣除？
107、企業與生產經營有關的手續費及傭金支出怎樣在稅前扣除？境內境外有何區別？
108、企業借款費用怎樣在稅前扣除？資本化的要求是什么？
109、怎樣證明“不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的利息準予稅前扣除”？
110、稅法對防止資本弱化有何規定？
111、企業因投資者未在規定期限內繳足其應繳資本額而發生借款其利息應有誰來承擔？
112、企業向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？
113、“統借統還”的利息怎樣扣除？對總公司因統借統還向成員企業收取利息是否征收
營業稅？
114、企業對外進行股權投資發生的借款利息可否在稅前扣除？
115、企業取得的國債利息、地方政府債券利息、中國鐵路建設債券利息、證券投資基金
利息在稅收上有何區別？
116、企業股權收購怎樣可以享受特殊性稅務處理？
117、企業債務重組怎樣可以遞延納稅？
118、企業資產收購怎樣可以享受特殊性稅務處理？

四、專家現場開放時間，解答企業疑難問題。

● 主講專家
    劉玉章：我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。現受聘擔任世界稅收聯合會財稅研究員，中央財經大學財經研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授，長期從事房地產企業、建筑企業的財務會計、審計等實際工作，潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累。參與了我國《企業所得稅法》的研究、制定工作，對企業所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產業界納稅策劃的領軍人物。出版有《房地產企業財稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）等房地產企業財稅專著。
    幾年來，曾在北京大學中國企業家特訓班、清華大學總裁班、、浙江大學總裁班、中國房地產業協會、中國城市建筑協會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任北京市高級會計師繼續教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、中國移動等多家大型企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業的財稅顧問。
    講授過《房地產開發企業財稅操作技巧》、《房地產企業涉稅風險規避與疑難問題解答》、《土地增值稅清算與房地產業稅收檢查前輔導》等課程。學員普遍反映：通過講座的學習提高了對企業會計準則的理解，擴展了稅收法規知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業避免了納稅風險，減輕了稅收負擔，提高了經濟效益。

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