房地產企業融資實務與稅務規劃實務操作專題高研班

房地產企業融資實務與稅務規劃實務操作專題高研班(王震)課程介紹：

● 課程收益
當下地產企業資金鏈普遍吃緊，如何破解企業融資難的瓶頸約束，建立持續順暢的融資體系，提升企業融資能力，您是否準備好應對之策？
如何為開發項目募集到充足資金？如何設計合適的投資架構和資金運作模式？
如何有效規避融資運作中的金融風險和稅務風險，降低資金成本，提高投資收益，成為我國地產界高端從業人士謀求企業發展的重要之務。
為了總結中國地產企業的融資經驗，提升地產行業活力，本中心特邀請我國知名資本運作高手，地產私募專家王震教授為大家講授地產融資之道、資本運作之要，本課程將大幅提高貴公司融資運作方案的設計效率，提升貴公司的核心競爭力——構建和完善持續融資能力！

【資    料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。

● 主講內容
一、當前我國房地產企業融資現狀與問題
1、貨幣政策對地產行業影響（利率、信貸、外匯、證券、外資等監管政策綜合影響）
2、房地產企業融資現狀與融資渠道問題
3、地產融資的國際比較
4、我國地產企業融資運作模式的主要變化：
⑴、民間（社會）資本成主流
⑵、融資產品創新和科學融資模式是關鍵
⑶、高杠桿經濟到實力經濟轉變
⑷、項目融資轉向企業融資

二、房地產企業融資思路與要點
1、房地產企業都有哪些資金來源可用？
2、你知道房地產企業融資的基本特點嗎？
3、不同資金渠道和方式的資金成本比較（您心里好有底）
4、地產企業融資與項目融資區別
5、地產企業融資都有哪些可能方式
6、地產融資的風險及控制要點—如何應對資本家，指標更有說服力！
⑴、資本家主要關注融資企業或項目的核心指標；
⑵、融資企業財務破產風險預警指標研讀；
⑶、綜合融資財務評價指標體系

三、房地產企業債務融資與稅務規劃
1、債務融資渠道與方式解析
⑴、銀行信貸融資
⑵、企業債券或公司債券融資
⑶、工程墊付、保證金（分項工程融資）
⑷、預售融資
⑸、同業拆借或民間借貸（直接借款還是定向委托貸款、提防借貸騙局）
⑹、典當融資（現狀、內容與注意事項；典當與抵押）
⑺、票據貼現融資：
◇：你不可不知的業內秘密，小票據大用途；
◇：票據融資的資金成本
⑻、租賃融資（售后回租、回購）
⑼、DIY融資
2、不同債務融資借款費用（利息費用）的稅務處理要點
⑴、上述9種不同融資方式的稅務影響和后果；
⑵、銀行轉貸的妙用——遠遠優于同業直接資金拆解；
⑶、工程墊資的稅務規劃——可以大大降低融資成本；
⑷、租賃融資的稅務規劃——委托或轉租賃——巧用信托
⑸、借款費用或利息費用的稅務處理解析
⑹、設計境內外關聯方融資方案時，不可忽視的稅務風險，避免窮忙！

四、房地產企業私募融資與稅務規劃
1、我國房地產投資基金的現狀
2、我國主流私募組織形式差異比較
⑴、公司型、合伙型和信托型的主要差異（10大方面）；
⑵、非法集資、非法吸收公眾存款罪的法律要點（對非法吸收公眾存款罪的追訴標準）；
⑶、合法“民間借貸”與“非法吸收公眾存款”的區別
3、各地私募基金的鼓勵政策差異解析
4、如何組建地產私募基金（五好法）
⑴、需要為投資者事先準備哪些數值表——與投資者溝通的基礎
◇：凈現值規則：IRR、NPV、動態投資回收期
◇：均值方差規則
◇：敏感性分析
◇：中國房地產TOP10研究組的核心指標在投融資中的啟示
◇：案例解析
⑵、如何設計保證投資安全的私募投融資結構——投資者最關心的事宜
◇：好結構的核心：權利和收益如何分配；義務和責任如何分擔
◇：結構類型：股權投資結構、債權投資結構、股權加債權投資結構；
◇：管理費用計費模式：固定制和遞減制
◇：收益分配模式：優先收回投資、利潤返還或回撥機制
◇：剩余財產分配的模式

五、房地產企業信托融資與稅務規劃
1、地產信托融資的主要運作模式
2、地產信托融資案例解析
3、我國境內外REITs的稅收政策解析
4、我國外資投資房地產監管政策的主要變化及影響
5、外資境外直接持有和境內持有物業的稅收差異
6、自然人與法人作為投資者的稅負差異
7、投資機構在融資中的重要意義

六、房地產企業股權融資與稅務規劃
1、合作開發融資與稅務規劃
⑴、合作開發的稅務監管政策（營業稅、土地增值稅和企業所得稅）；
⑵、偽合作開發的法律風險；國稅函發【2005】1003號文的威力
⑶、合作開發的稅務規劃要點（分產品？還是分利潤？）
2、股權轉讓融資與稅務規劃
⑴、股權轉讓融資的資金資本（必要投資收益率）；
⑵、股權轉讓融資的稅收監管政策（營業稅、土地增值稅、所得稅、印花稅與契稅）
⑶、循環股權轉讓的稅務規劃要點，差額計稅是關鍵；
⑷、股權轉讓稅務規劃的風險（境內轉讓和境外間接轉讓）
3、項目轉讓融資與稅務規劃
⑴、項目轉讓融資的資金資本（必要投資收益率）；
⑵、項目轉讓融資的稅收監管政策（營業稅、土地增值稅、所得稅、印花稅與契稅）
⑶、項目轉讓的稅收規劃要點

七、房地產企業資本運作
1、房地產企業上市融資
⑴、企業上市的利弊：（五級價值增值——利大于弊）
⑵、房企境內外上市方式：借殼上市、買殼上市和直接IPO；
⑶、房企海外上市的基本模式和套路——采用案例解析；
⑷、一、二級擬上市地市場市盈率的國際比較
⑸、海外上市投資架構面臨的稅收風險：
◇：境外注冊居民企業和海外間接轉讓股權的涉稅政策；
◇：境內企業與上市主體企業之間分紅派息的稅務問題；
◇：離岸地公司的稅務尷尬（我國、東道國、稅收協定受益人）
◇：受益人監管所引致的國際避稅風險
2、外資融資與稅務規劃（內容見其他章節）
3、企業兼并收購融資與稅務規劃
⑴、重組直接費用的會計與稅務處理的基本規定；
⑵、杠桿收購借款費用的財稅處理；
⑶、收購借款費用的稅務規劃——稅收套利的好方式
⑷、債務重組融資的資金成本
4、品牌營運融資與稅務規劃
⑴、品牌經營在資本運作的奇異價值；
⑵、企業托管的稅務監管政策；
⑶、企業掛靠的稅務監管政策；
⑷、與已上市企業合作開發的稅務好處

八、房地產企業融資策劃與操作
1、如何編制商業計劃書
2、如何應對投資者實地考察和項目評估（8個核心問題，評估方法）

● 主講專家  王震
    首席財稅導師，資本運作高手，地產私募專家，全國房地產經理人聯合會研究員，國內知名房地產行業實戰派財稅專家、納稅籌劃專家；注冊稅務師、會計師、注冊內部審計師。教授、武漢大學在讀博士。《新會計準則與稅法差異分析》主編，中國財務總監資格認證稅收籌劃課程首席講師，多家上市公司獨立董事，某會計師事務所、稅務師事務所主任會計師，多家銀行和多家證券公司的財稅顧問，多家房地產開發企業（上市和非上市企業），國有企業集團的稅務顧問。
具有十多年財務稅收管理工作經驗，具有豐富的資本運作經驗，主導參與多個地產私募基金的設立和運作，參與部分企業的境內外上市運作。在多年的財稅咨詢實踐中，對各類企業的投融資運作管理有非常深入的研究。
    先后在全國各大城市主講、《房地產企業融資之道》、《稅收政策深度解析》、《房地產企業全面預算管理與內部控制》、《房地產開發企業財稅管理要點及節稅方案設計》、《房地產企業資本運作與稅務規劃》、《兼并收購》、《總經理的稅務管理》等課題500余場。
    王老師先后為多家企業提供過財稅咨詢服務，做過財稅項目咨詢的企業有：中國石油化工股份有限公司、華北制藥集團公司、中信銀行、德勤稅務部、華光陶瓷股份公司、山東鋁業股份公司、唐鋼股份公司、河北省國有控股運營公司、河南焦煤集團公司、招商證券、金城地產集團公司、江蘇南京新麗華集團公司、富力地產股份有限公司等等。

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