房地產行業生命周期8大階段涉稅風險防控與規劃及案例分析

房地產行業生命周期8大階段涉稅風險防控與規劃及案例分析(林佳良)課程介紹：

房地產財稅答疑“第一人”- 林佳良
 中國注冊稅務師、會計師、律師。我國著名的房地產納稅規劃實戰籌劃專家，被譽為房地產財稅答疑“第一人”�，F為某省稅務局官員，國家稅務總局講師團成員，國家稅務總局稽查人才庫、所得稅人才庫優秀人才。廈門國家會計學院碩士研究生導師、閩南師范大學等數所院校客座教授，多次組織、參與全國稅收大要案稽查工作，潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累，并著有《土地增值稅清算操作指南》1-5版、《房地產企業所得稅匯算清繳》2020版等。
 
課程背景
1、房地產項目開發是社會各種資源的集成，其耗用資金之巨、涉及相關領域之廣、產業鏈條之長，為其他行業所無法比擬。納稅籌劃將成為房地產企業經營、開發管理中不可或缺的重要組成部分，也將是企業經營決策的重要內容，全面了解和領會房地產企業納稅籌劃思路及方法技巧。
2、林老師針對當前房地產行業財務的這種特殊狀況，經過多年來的整理，把握住其中的重點脈絡，為房地產企業安排了一個系列內容，勾畫出一個完整的工作主線和工作要點，使各項工作考慮在前、清算、籌劃在前，工作中有的放矢，避免走彎路。通過合理有效的納稅籌劃，降低項目的開發成本，增加企業利潤。
方 法 : 注重方法與操作結合，強化案例與實踐同步，突出現場咨詢與交流
 
課程大綱

第一節: 趨勢判斷：房市之過去現在未來？
1.土地財政知多少？
2.貨幣貶值知多少？
3.創造財富的腳步追得上房價上漲的速度嗎？
4.中國房市為啥長久挺而不倒？
5.沒錢人的想法與有錢人的想法有什么差異？
6.房市的未來怎么樣？

第二節: 公司成立：投資入股的涉稅風險與納稅規劃
1.法人與自然人不同的投資主體涉及的稅收待遇差異
2.以自己使用過固定資產作價投資的增值稅納稅差異
3.以知識產權等無形資產作價投資的增值稅處理
4.以房屋和土地使用權作價投資的增值稅處理
5.以股權作價投資的涉稅問題處理

第三節: 取得土地：拿地環節稅收風險與控制
1.各種土地取得方式契稅如何計算繳納？政府先期工程支出是否需要繳納契稅？后期發生的安置房開支是否需要需要繳納契稅？
2.各種土地取得方式稅收問題集錦：包括政府招拍掛、直接交易、以劃撥（贈予）、置換、抵債、作價投資入股、合作建房、股權轉讓、合并以及分立等各種方式取得的土地涉及的增值稅、土地增值稅、企業所得稅的處理各是如何？如何實現公司或股東利益的最大化？
3.附條件的土地取得應注意什么稅收風險：限地價競保障房建設資金，限地價競配建人才公寓或其他無償的建筑面積，要求在項目紅線外修路搭橋建公園等涉稅問題如何處理？能否籌劃？
4.購買爛尾樓問題集錦：以什么為依據確認土地成本？增值稅發票該如何開具？購買的爛尾樓成本能否在清算土地增值稅時加計扣除？
5.安置支出問題集錦：各類拆遷補償費或拆一還一如何進行會計處理？成本如何抵扣進項稅額？返回給被拆遷人的銷售不動產發票如何開具？

第四節: 開工建設：開發建設環節涉稅風險管理與規劃
1.開發建設過程中交納的各種規費的涉稅處理：繳納的各種規費的合法有效憑證是什么？增值稅能否進項抵扣？土地增值稅能否扣除并加計扣除？其他各稅又該如何處理？
2.支付給境外的費用問題集錦：支付給境外機構的設計費、服務費、咨詢費等各類費用各稅如何處理才能避免涉稅風險？
3.營改增前后甲供材處理的變化對房地產業稅負的影響在哪里？
4.開發成本中出現的最大的抵扣問題是什么，該如何規避？
5.園林綠化的進項抵扣應注意什么問題，應如何籌劃取得利潤最大化？
6.為項目開發而發生的貸款利息支出以及與貸款服務有關財務顧問費、手續費及咨詢費進項稅額能否抵扣進項稅額？
7.公共配套設施和地下建造的人防工程、有產權的車庫、無產權的車庫在稅務處理上有何區別？
8.無產權車庫對外出租取得款項需要預交增值稅嗎？房產稅怎樣繳納？

第五節: 資金回籠：預（銷）售環節涉稅風險管理與規劃
1.預售階段稅收問題集錦及規劃：房地產項目預售階段的增值稅與企業所得稅的納稅發生時間規定相同嗎？房地產企業銷售開發產品如何計算銷售價款和價外費用，代收代付的住房維修基金、初裝費等可以不用繳納增值稅嗎？
2.買一贈一營銷模式涉稅問題集錦與規劃：“買一贈一”如何確認收入金額，送面積、送家電、送車位、送物業等不同銷售模式稅收規定有哪些不同，會計如何處理，贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風險？“老帶新”銷售如何確認支出，票據如何處理，是否涉及扣繳個稅？“團購銷售、抵券銷售、存一抵五”等銷售模式下銷售收入如何確認，如何開具票據？
3.委托銷售問題集錦及規劃：“分銷”、“包銷”和“代銷”等各種委托銷售模式支付的手續費涉及的各類稅收風險主要有哪些，該如何把控？
4.售后返租問題集錦及規劃：“售后回租”、“低價出售、免費返租”應如何進行會計核算與稅務處理？稅收風險主要有哪些？“售后回購”銷售在增值稅、企業所得稅、土地增值稅如何確認？
5.視同銷售問題集錦及規劃：投資、分配、換取其他單位或個人的非貨幣性資產、贈予、廣告等視同銷售行為的認定在各稅上是否一致？配建的學校、醫院、幼兒園、會所等公共配套設施處置時是否可能涉及到視同銷售問題？

第六節: 存續經營：自持經營環節營改增后的差異與風險控制
1.開發產品轉自持的問題集錦及規劃：開發產品轉自持的增值稅、土地增值稅、企業所得稅、土地使用稅、房產稅以及契稅等各自應該如何處理？
2.自持物業運營租賃涉稅問題集錦及規劃：以租代售的增值稅和其他各稅風險何在，該如何回避？自持物業租賃應如何規劃可盡量減少增值稅、房產稅等稅負？出租不動產免租期內需要繳納增值稅和房產稅嗎？怎樣操作可以合理避稅？

第七節: 收益分配：投資分紅涉稅風險與納稅規劃
1.企業分紅的傳統思路主要有哪些？涉及到什么樣的稅收風險？
2.企業分紅如何合法合理企業利益和股東的最大化

第八節: 公司注銷：投資退出之企業清算涉稅風險與納稅規劃
1.企業清算涉及的稅收問題主要有哪些？
2.如何利用企業清算爭取企業與股東利益的最大化？
3.企業土地增值稅清算涉及的企業所得稅問題如何處理？

第九節: 現場疑難問題解答（紙質問題請提前打印或書寫工整）

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